「差餉」這個詞對於香港的工商舖業主和租戶來說並不陌生，它與我們的物業息息相關，是持有或使用物業所必須承擔的一項重要費用 。然而，你是否真正了解差餉的定義、它的歷史淵源、計算方式，以及與你息息相關的繳納責任和相關政策呢？本文將以「差餉是什麼」為核心，深入剖析香港的差餉制度，為工商舖的業主和租戶提供一份詳盡的指南，助你提升對差餉的認識，更好地管理你的物業成本。
簡單來說，差餉（Rates）是香港政府向境內房地產業主和物業使用者徵收的一種稅項，屬於間接稅的範疇 。政府將收取的差餉納入其一般收入，用於支持各項公共服務的開支 。值得注意的是，差餉是按季度預先繳納的 。在香港，除了差餉之外，部分物業還需要繳納地租 。因此，了解差餉是理解物業持有成本的關鍵一步。
香港徵收差餉的歷史非常悠久，可以追溯到1845年 。最初，差餉被稱為「差役餉項」，顧名思義，其主要用途是為了支付當時香港警隊（即「差人」）的糧餉開支 。這也解釋了為何「差餉」這個名稱中帶有「差」字 。隨著香港社會的發展，差餉的用途也逐漸擴展，開始用於支持更廣泛的公共服務，例如公共照明系統、食水供應和消防服務等 。
1888年，《差餉條例》正式制訂 。這條條例不僅為19世紀香港的差餉制度奠定了基礎，也是今天香港差餉制度的基石 。在此之前，差役餉、食水餉、街燈餉和消防餉是分開評估和徵收的，徵收率也各不相同。而1888年的《差餉條例》將這四種餉項合併為一，並對不同地區設定了統一的徵收百分率 。例如，當時維多利亞城的差餉徵收率為13%，山頂為8¾%，其他地區則為7% 。
值得一提的是，早期的《差餉條例》還規定，總督可以將維多利亞城內徵收的2%差餉用於支付食水開支 。這項關於食水供應的特別條文至今仍然反映在現行的《差餉條例》中，即未獲政府供應食水的物業可以獲得相應的差餉減免 。
自1931年起，差餉稅收被納入政府的一般收入 。在市政局和區域市政局成立後，差餉收入曾部分用於其垃圾處理等開支 1。隨著兩個市政局的解散，差餉最終完全回歸政府一般收入 1。如今，差餉已成為香港歷史最悠久的稅收之一，也是政府重要的財政收入來源 。
了解差餉的計算方法對於預估物業的持有成本至關重要。差餉的計算是基於兩個主要因素：應課差餉租值和差餉徵收率 。
應課差餉租值（Rateable Value）是由香港的差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）負責評估的 。它的定義是指，假設該物業單位在指定的估價依據日期空置出租，估計可以獲得的全年市值租金 。即使物業的實際租金在估價日期之後發生變化，也不會影響該年度的應課差餉租值 。
差餉物業估價署在評估應課差餉租值時，會參考同一區域內其他類似物業在估價期間的租金市價 。同時，他們也會考慮物業的具體情況，例如面積大小、地理位置、周邊配套設施、樓宇的質素以及物業的管理水平等因素，對租值進行調整 。
為了更準確地反映物業市場租值的變化，差餉物業估價署通常會每年重新評估所有物業的應課差餉租值 。估價依據日期是每年的10月1日，而新的應課差餉租值則會在每年的4月1日起生效 。市民可以在差餉物業估價署的網站上查閱其物業的應課差餉租值 。
計算出應課差餉租值後，下一步就是將其乘以政府制定的差餉徵收率，即可得出應繳的差餉金額 。香港的差餉徵收率根據物業的種類和應課差餉租值而有所不同 。
以2025-26財政年度為例 :
市民可以利用差餉物業估價署網站提供的「差餉及地租計算機」來估算其物業應繳的差餉和地租金額 。
根據香港法例，物業的業主和物業的使用人（租客）都有責任繳納差餉 。然而，在實際情況中，究竟由誰來承擔這筆費用，通常取決於業主和租戶在租賃合約中明確訂定的條款 。
在香港的租賃市場上，許多業主會採用「全包」的形式出租單位，即租金已經包含了差餉和管理費等費用 。在這種情況下，雖然法律上業主和租客都有繳納責任，但實際上通常由業主負責處理差餉的繳納事宜。如果租賃合約沒有特別指明由業主繳交差餉，那麼根據法律規定，物業的使用人（租客）便需要負責繳納 。
無論物業是由業主自住還是由租客使用，其應課差餉租值的評估標準都是相同的 。
差餉是按季度預先繳納的 。一般來說，差餉物業估價署會在每年的年初（一月）、四月、七月和十月發出繳款通知書 。而繳款的截止日期通常在該月份的月底 。
例如，2025年4月至6月季度徵收差餉及/或地租通知書於4月初已經發出，工商舖的業主和租戶須於4月30日或之前繳交。
香港提供了多種便捷的差餉繳納方式，以方便市民 。常見的繳款方法包括：
如果繳納人仍未收到繳款通知書，可以瀏覽差餉物業估價署的網頁（www.rvd.gov.hk）、致電2152 0111、傳真2152 0113或親臨九龍長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓差餉物業估價署查詢或索取補發本 。
若未能於指定的最後繳款日期前繳納差餉，將會產生額外的費用 。根據規定，遲交的款額會被加徵百分之五的附加費 。如果逾期未繳的款額在最後繳款日期過後六個月仍未清繳，將會再被加徵百分之十的附加費 。因此，為了避免不必要的額外支出，務必確保在截止日期前繳納差餉 。即使已對差餉估價提出建議或反對，仍須按時繳納差餉及地租 。
香港政府在某些財政年度會推出差餉寬減措施，以減輕市民的財政負擔或分享經濟發展的成果 。這些寬減措施通常會在每年的財政預算案中公布 。
例如，在2024-2025財政年度，香港政府推出了差餉寬減措施，第一季（4月至6月）的差餉可獲寬減，每個物業的寬減上限為1,000元 。如果該物業應繳的差餉額少於1,000元，則第一季無需繳付差餉，但隨後的第二、第三和第四季度則沒有差餉寬減 。
最新的財政預算案也公布了2025/26財政年度首季（4月至6月）的差餉寬減，住宅及非住宅物業每個單位寬減上限為500元 。預計這項措施可惠及約355萬個物業 5。
自1997年以來，香港已實施多次一次性的差餉寬減措施 。市民可以留意政府的相關公告，了解最新的差餉寬減政策 。
香港有部分物業可符合資格豁免評估或繳交差餉 。豁免可分為兩類：豁免評估差餉和豁免繳納差餉 。
一般而言，豁免差餉的考慮因素包括社會因素（例如墳場及火葬場）、行政因素（例如低於訂明應課差餉租值的物業單位）、政治因素（例如領事館佔用的物業及軍事用地），以及歷史因素（例如若干新界鄉村式屋宇）等 。
常見的豁免物業類別包括：
如果你的物業符合豁免資格，可以向差餉物業估價署提交申請，提供相關的物業資料和申請理由 。
如果業主或租戶對差餉物業估價署評估的應課差餉租值有異議，可以提出反對 。在每年三月公布新的差餉估價冊後，如有不滿意估價冊的記錄，可以在該年的五月三十一日或之前，採用指定的表格（表格R20A）向差餉物業估價署署長提交建議書 。提出建議書的理由可以是認為其物業單位的估價高於恰當的應課差餉租值 。
如果對署長就建議書所作的決定仍不滿意，可以在決定通知書發出後的28天內向土地審裁處提出上訴 。需要注意的是，即使已提出反對或上訴，差餉仍須按期繳交，逾期繳款將被徵收附加費 。如果因反對或上訴而成功修改了應課差餉租值，差餉物業估價署會在日後發出的徵收通知書中調整相關的差餉及／或地租金額 。
符合以下條件可申請豁免：
若認為差餉估值過高：
為了幫助你更好地理解差餉，以下是一些常見問題的解答：
差餉是香港工商舖物業持有和使用的一項重要成本。透過本文的詳細介紹，相信你對「差餉是什麼」這個問題已經有了全面的理解，包括其定義、歷史、計算方法、繳納責任、時間、方式、逾期後果、寬減措施、豁免規定以及異議處理途徑。作為工商舖的業主或租戶，及時了解和履行繳納差餉的責任至關重要。如有任何疑問，建議查閱差餉物業估價署的官方網站或直接聯繫相關部門，以獲取最準確和最新的資訊。
延伸閲讀
有關「地租」的小知識 | 地租定義、計算方法 | 注意！租金之外其他潛在開支
#差餉計算 #差餉是什麼 #差餉英文 #差餉豁免 #差餉費用 #差餉物業估價署 #差餉查詢 #差餉單 #差餉2023 #差餉減免 #差餉 意思 #差餉幾耐交一次
