在地產市場上，工商舖和住宅物業是兩種不同的物業類型，並且需要不同的按揭計劃。本文將探討工商舖按揭和住宅物業按揭的主要區別，包括按揭成數、印花稅、按揭保險和壓力測試。
工商舖按揭成數通常比住宅物業按揭成數低。按揭成數是指貸款額度與物業價值的比率。根據金管局最新指引，不論物業價值，工商舖物業最多可承造六成按揭。另外，若買家收入非來自香港、申請時已有按揭貸款，或是以資產水平計算按揭，按揭成數亦會相應減少，詳見下表：
| 沒有按揭貸款申請人 | |
| 一般情況 | 70% |
| 收入非來自香港 | 70% |
| 以資產水平計算按揭 | 70% |
至於住宅物業，按揭成數通常較工商舖高，但最高按揭成數則視乎物業價值。根據金管局最新指引，買家最高可承造最高七成按揭，詳見下表：
| 樓價(元) | 按揭成數 |
| 1,500萬或以下 | 70% |
| 1,500萬以上至1,750萬 | 60%-70%(貸款上限1,050萬元) |
| 1,750萬以上至3,000萬 | 60% |
| 3,000萬以上至3,600萬 | 50%-60% (貸款上限1,800萬元) |
| 3,600萬以上 | 50% |
因住宅買家以上車客為主，一般首期資金較少，故香港按揭證券公司亦為銀行提供了按揭保險，買家可支付按揭保費，去換取更高成數按揭。前提是，相關物業須為自住，僅適用於現樓，而樓花項目則必須選用建築期付款。
要注意的是，工商舖物業買家並不能申請按揭保險。
住宅按揭新按保按揭成數一覽
| 樓價(元) | 按揭成數 |
| 400萬至1,000萬 | 90% |
| 1,000萬以上至1,125萬 | 80%-90%(貸款上限900萬元) |
| 1,125萬以上至1,500萬 | 80% |
| 1,500萬以上至1,715萬 | 70%-80% (貸款上限1,200萬元) |
| 1,715萬以上至3,000萬 | 70% |
政府於2020年底取消非住宅物業雙倍從價印花稅，亦不需支付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，現時購入工商舖物業印花稅開支僅需跟隨從價印花稅(第二標準稅率)，與住宅首置印花稅相同。為刺激成交，政府2023年初調整相關稅階，並於25/26年《財政預算案》宣布將徵收一百元印花稅的物業價值上限由三百萬元提高至四百萬元，詳情如下：
| 物業價格（物業售價或價值(以較高者為準) | 第2標準税率 |
| ≤ $4,000,000 | $100 |
| $4,000,001−$4,323,780 | $100＋超逾$4,000,000的款額的20% |
| $4,323,780−$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000- $4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款額的10% |
| $4,935,480- $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000- $6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860- $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000- $10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000- $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000- $21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,12 | 4.25% |
若為香港永久性居民，且購買物業時未持有其他住宅物業，購入住宅物業時需跟隨從價印花稅(第二標準稅率)繳付印花稅。
若買家購買物業時持有住宅物業，須被徵收樓價15%的新住宅從價印花稅(NRSD)；若買家並非香港永久性居民，或以公司名義買入物業，則需另外繳付樓價15%的買家印花稅 (BSD)。
另外，若住宅買家購買物業後三年內售出物業，亦要繳付額外印花稅 (SSD)，購買日期由簽訂買賣合約的日期計算。根據稅率，如果物業持有6個月或以內出售，就須繳付樓價20%的額外印花稅；超過6個月，但在12個月或以內出售，稅率為15%；超過12個月，但在36個月以內出售，稅率為10%。
最新：《財政預算案2024/25》公布，2024年2月28日起全面撤銷額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、新住宅從價印花稅(NRSD)。
按揭壓力測試是指銀行對買家的財務狀況進行評估，以確定買家是否能夠承擔貸款還款壓力。在金管局現行指引下，買家供款佔入息比率不得多於五成，以及需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。工商舖按揭壓力測試與住宅按揭相同。
最新：金管局於2024年2月28日宣布，美國加息周期可能已接近尾聲，預計未來一段時間本港按揭利率進一步上漲的可能性較低。有鑑於此，金管局決定暫停實施按揭貸款的壓力測試要求。
自2024年2月28日起，申請按揭貸款時，僅需以「供款佔入息比率」來評估借款人的還款能力。對於首次置業人士，只要每月供款不超過收入的50%，即可符合要求；而對於已擁有按揭或擔保的人士，再次申請按揭時，每月供款不得超過收入的40%，即可通過審批。
估價是指銀行對物業價值進行評估，以確定貸款額度。估價對於工商舖按揭和住宅物業按揭都是必要的。
無論是住宅還是工商舖，銀行都是主要參考近期成交。以住宅為例，銀行一般會以近期同類型單位的成交價及狀況作為估價基礎，同時需要配合當前樓價水平和樓價走勢作參考，從而得出估價作為參考市值。買家可通過銀行的網上估價服務，找出目標單位的估價。
不過，對於工商舖物業，因成交相對少，加上所涉及的因素較多，銀行一般需要實地視察，故一般不提供網上估價。另外，不同銀行對工商舖物業估價有機會出現較大分歧，估價時宜「貨比三家」。
申請工商舖或住宅物業按揭時，要留意成交價與估價會否相差太遠，特別是估價低於成交價的情況。若遇上銀行估價不足，按揭貸款額不夠應付成交所需，買家便需要額外首期來完成交易，即坊間所謂的「抬錢上會」。
本文探討了工商舖按揭和住宅物業按揭的區別，包括按揭成數、印花稅、按揭保險和壓力測試。工商舖按揭成數通常比住宅物業按揭成數低，而按揭保險只適用於住宅物業，而印花稅則視乎物業類型和買家身份而定。此外，買家申請按揭時需要注意估價和成交價的差異，以確保按揭貸款額足夠應付成交所需。
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