【聯名置業】「長命契」及「分權共有」是什麼？ 聯名買樓/工商舖的分別及注意事項

聯名買樓顧名思義，意指物業由多於一人持有，常見包括物業由夫婦共同持有，或是物業作為遺產，由多於一人繼承。當有需要賣樓或轉讓業權時，到底這些聯名物業要注意什麼? 聯名買樓與聯名買工商舖又有何優缺點?

聯名買樓優點

聯名買樓後，理論上日常開支，如維修費用等，會由業主共同承擔，可節省業主支出。另外，因向銀行申請按揭時，銀行會以業主收入計算供款能力，故多於一個業主可增加供款能力，從而申請更高按揭金額。

聯名買樓缺點

不過，針無兩頭利，當物業業權需要有改動時，就要所有業主簽署相關法律文件，彈性較低。另外，因按揭貸款亦會影響業主信貸評級，若未能準時償還按揭或會影響其他業主往後借貸能力。

聯名買樓：長命契及分權共有的分別

聯名買樓可分為長命契及分權共有，當中長命契正式說法是「聯權共有」，持有人等於共同擁有該資產的全部，如果其中一人去世，其他人將可自動繼承去世人士的權益。

「分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權，比例由持有人協定，可以各佔一半，或是八二比例不等，其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。

聯名物業賣樓

若物業持有人希望出售物業，「聯權共有」物業需所有持有人同意，而「分權共有」持有人可按照自己持有的比例出售物業，但有機會因業權不完整而令物業價值有折讓。

聯名物業「甩名」及「轉名」如何計算印花稅?

聯名物業有機會因資產配置需要，而有「甩名」及「轉名」的需求，跟一般物業買賣一樣，政府會為其徵收印花稅率。一般為計算相關業權份數後再徵收印花稅：舉例價值600萬元的工廈物業，兩位持有人各佔一半業權，甩名印花稅就會以市值一半即300萬元計算，在現行稅率下為100元。

聯名買樓與工商舖有何區別？

聯名買工商舖與聯名買住宅在投資目的、法律責任、稅務負擔、風險管理等方面存在顯著差異：

聯名買樓／工商舖︱用途與法律限制

1. 工商舖：嚴格行業規範+高違規成本

• 用途限制：必須符合政府規劃（如工業大廈不可擅自改餐廳）
• 真實案例：2022年香港某工廈業主因違規經營健身房，被罰款$20萬並強制停業
• 行業牌照：餐飲需消防/環保牌照，數據中心需電力增容

2. 住宅：靈活自住+標準化出租

• 可自由裝修，僅需遵守大廈公約
• 出租僅需簽訂《標準租約》，糾紛較少

聯名買樓／工商舖︱聯名持有方式

無論是工商舖還是住宅，聯名持有通常分為「聯權共有」（Joint Tenancy）和「分權共有」（Tenancy in Common）。

聯權共有：聯名人共同擁有物業，無明確份額，若一方去世，物業自動轉歸其他聯名人所有。

分權共有：聯名人按明確份額持有物業（如50:50或70:30），一方去世時，其份額可按遺囑分配。

工商舖投資者較常選擇「分權共有」，以便清晰分割投資份額；住宅則視乎聯名人關係（如夫妻多選聯權共有）。

注意：工商舖與住宅的聯名持有方式法律程序一致，但工商舖買賣更常涉及公司架構（如以公司名義持有），而住宅多以個人名義持有。

聯名買樓／工商舖︱財務與稅務差異

項目	工商舖	住宅
首期與按揭	按揭成數較低，約為物業估值40%-50%，利率較高，還款期較短（10-20年），銀行審批較嚴，重視物業出租潛力及借款人還款能力。	按揭成數較高，首次置業可達60%-90%，利率較低，還款期可長達30年，且有政府按揭保險計劃支持。
交易稅費	工商舖印花稅稅率較低，最高約4.25%，且免於BSD及SSD，整體稅務負擔較輕。	住宅物業買賣需繳納從價印花稅（AVD），稅率分級最高可達4.25%（2024年起取消額外印花稅SSD及買家印花稅BSD，改為統一AVD，最高4.25%），非永久居民或已有物業者不再需繳BSD或SSD。
租金收入	租金回報率較高，但空置風險大（受經濟週期影響）。	租金回報率較低，但空置率相對穩定。
物業稅	工商舖按租金收入淨額（扣除差餉及維修費用）徵收15%，但工商舖租金通常較高，稅務影響較大。	按租金收入淨額（扣除差餉及維修費用）徵收15%。
利得稅	個人出售物業一般無需繳納利得稅，因香港無資本增值稅；但若以公司名義持有工商舖，出售時可能需繳16.5%利得稅。

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聯名買樓／工商舖︱風險與退出機制

項目	工商舖	住宅
市場波動	價值受經濟環境、行業興衰影響大（如電商衝擊實體店舖）。	抗跌性較強，需求穩定（剛需為主）。
退出難易度	流動性低，出售或轉租耗時較長（需匹配行業需求）。	流動性高，較易找到買家或租客。
優先購買權	合夥協議需明確行業合作方的優先權（如合營企業）。	通常僅涉及聯名人之間的優先權。

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聯名買樓／工商舖︱管理與日常決策

項目	工商舖	住宅
管理複雜度	需處理招租、牌照續期、設備維護等專業事務。	管理簡單，多委託物業公司或自行處理。
決策衝突	經營方向（如裝修風格、租客篩選）易引發分歧。	爭議多為裝修、出售時機等生活化問題。
合作方關係	合夥人間需高度協作，類似商業合夥人關係。	多為親友關係，合作門檻較低。

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聯名買樓／工商舖︱稅務規劃與架構

項目	工商舖	住宅
持有架構	常以公司名義持有，可節省利得稅、方便融資。	個人名義持有為主，避免公司稅務複雜性。
折舊抵稅	可申報設備、裝修折舊抵減稅負（如廠房機械）。	住宅折舊抵稅範圍有限（部分地區不允許）。
遺產規劃	需考慮股權繼承或商業延續性（如家族企業）。	可透過遺囑直接分配產權，較簡單。

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聯名買樓／工商舖之投資建議

工商舖適合有行業經驗、能承受高風險的投資者，需側重：

• 明確份額、資金投入及退出機制，建議簽訂書面協議以明確權責
• 稅務優化（如公司持有）
• 長期資金準備（應對空置期）

住宅適合追求穩定收益或自用的買家，需注意：

• 多基於家庭或親密關係，注重共同居住或財產傳承，投資回報非唯一考慮
• 平衡租金收益與房貸成本，住宅租金回報率較低（約2%-3%），價格較穩定，政策影響大，租賃需求穩定，空置風險較低

聯名買樓／工商舖協議必寫四大條款

無論投資工商舖或住宅，書面協議必須包含：

權益比例：按出資或管理貢獻分配（例如A出資70%但只佔50%股權，因B負責日常管理）是常見且必要的安排，有助明確各方權益，避免日後糾紛。

決策機制：

• 工商舖因涉及專業及安全事項，建議採用「專業事項一票否決」機制（如消防整改等重大事項），確保重要決策需全體同意。
• 住宅物業則可採用多數決方式（例如3/4同意即可出售），較符合家庭或親屬間的實際情況。

優先購買權：

• 工商舖投資者常設定行業合作方優先購買權，以保障合作關係及投資穩定。
• 住宅物業則建議優先順位為配偶＞子女＞第三人，符合家庭財產傳承的慣例。

強制退出條款：

• 針對一方破產或出現重大變故時，如何估值及回購其份額，明訂退出機制是保障各方利益的重要條款。

聯名購置時，無論選擇哪種類型，均需簽訂詳細協議並諮詢專業人士，避免因用途、稅務或管理分歧導致合作破裂。