憧憬通脹回落 減息在望 料工商舖以價換量成趨勢 激活交投

在高息環境下，上半年工商舖買賣市場疲弱。展望下半年，美聯工商舖認為，工商舖市場中「以價換量」的趨勢將會持續，下半年工商舖的交投量將較上半年回升約5%。假如美國的通脹率有顯著的回落，聯儲局或會在下半年較早的時間減息，工商舖的成交量或錄得更大的升幅，預料全年成交量將錄3,350-3,450宗左右。展望下半年，投資者應該留意各國即將舉行的選舉，相信投票結果將會成為市場焦點。

上半年買賣錄1,646宗 按年跌逾兩成

美聯工商舖行政總裁盧展豪表示，在高息環境下，投資者入市意欲受影響，工商舖買賣市場疲弱。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據，計及逾億元公司轉讓買賣個案在內，今年上半年工商舖合共錄得1,646宗買賣，按年減少約22.9%，而成交金額錄309.0億元，按年微升約4.9%。不過，今年第二季的工商舖買賣較第一季多，相信是由於政府「撤辣」後，業主降低物業叫價，令工商舖市的買賣價差收窄，成交量回升。

展望下半年，盧展豪指出今年屬傳統的「選舉年」，多國將進行大選，相信各地候選人的政策將會影響今年投資市場的氣氛以及投資者在後市的風險胃納。息口方面，目前美國通脹率未能回到聯儲局2%左右的目標區間，相信是與當地住屋成本高企有關。不過，近期的數字顯示當地的租金通脹有回落的跡象，相信有望帶動美國的整體通脹率重回局方的目標區間。在歐美等國中，歐元區及加拿大的通脹率持續維持2%的水平，當地的央行已率先減息。假如美國的通脹率能進一步回落，相信聯儲局將跟隨減息，令投資氣氛好轉。

盧展豪預測，在「撤辣」後，資金都集中在一手住宅市場上。為提高物業的議價能力，預料工商舖業主將會降低物業叫價以吸引買家承接，相信今年工商舖市將出現「以價換量」的局面，預料下半年的工商舖交投量將較上半年增長5%，但假如聯儲局在下半年較早的時間開始減息，相信下半年的交投量有望增加約一成，全年工商舖整體成交量將錄3,350-3,450宗左右。

盧展豪續指，近期中央推出多項惠港措施，相信有助鞏固及提升香港的特殊地位和優勢，以及促進中港兩地的人才雙向流動。不過，我們建議特區政府未來應推出及爭取更多利港措施。例如，政府可爭取將免稅額度進一步調高，長遠而言，額度應與海南自貿區睇齊。最近有部分中資食肆退租，惟我們相信有關現象屬個別情況，或與外地品牌來港落戶時出現「水土不服」的情況有關。有見及此，我們呼籲政府可推出更多扶持餐飲企業的政策，如寬免新開張食肆所繳納的差餉及利得稅。另外，政府可促進市場調查機構、地產代理及新落戶的外地食肆之間的合作，從而協助相關餐飲商戶更快地熟悉本地的行情。

工廈上半年矚目成交由用家主導

美聯工商董事陳偉志指出，雖然中港經濟現時仍處於好壞參半狀態，導致工廈投資者保持高度警愓。上半年工廈成交量按年減少25.0%，只錄得842宗成交，對比2023年下半年則減少3.2%。工廈租售價方面，上半年工廈售價及租金分別累跌5.3%及2.1%，反映上半年工廈市況仍然處於偏軟局面。

陳偉志預料下半年工廈成交價量將與上半年相若，註冊成交量預計介乎850至900宗，總計全年預計介乎1,700至1,750宗，至於下半年租售價變動幅度約在5%以內，全年租售價預測下跌約5%至10%。

陳偉志表示，上半年數度錄得涉及地廠的租售成交，其主要買家或租戶大多是資深投資者、美資電動車品牌，相信是由於地廠用途較多元化及具有品牌宣傳效果而備受追捧，料下半年市場將繼續聚焦地廠租售交易。同時，中小型工廈單位亦受到從事貿易、電子產品銷售的本地企業所青睞，部份買家選擇購入多個或整層單位，反映以實用需求為主的買家存在入市意欲，有望在下半年維持。

陳偉志續指，於上半年的工廈大手成交市場當中，買家主要來自中港兩地的機構投資者或企業，外資的入市態度相對偏向審慎，料中資或本地資金將繼續成為工廈大手市場的主要參與者。整體工廈成交出現自用買家入市的現象，例如具有一定財政實力的企業或用家，並以業務擴充作為主要的入市原因，相信自用買家物色目標作入市的情況會反覆出現。

一般而言，在市況前景不明朗下，租戶或買家一般會對租售決定保持謹慎。陳偉志看好，部份區域若結合傳統及創科元素相對會有能力吸引資金注意，例如有較多新式工廈、創科設施的區域、交通便捷或鄰近內地的區域，相對會因其獨特優勢而受惠，長遠對物業的租售前景帶來正面影響。

本港財富管理行業發展迅速 料成寫字樓租賃主力

美聯商業董事李鎮龍指出，上半年商廈成交量錄344宗，按年減少29.4%，而成交金額按年上升47.2%至135.8億，相信是與期內錄得數宗大手成交有關。商廈租售價方面，指標甲廈價格和租金上半年分別累跌11.2%及6.7%，反映有商廈業主為加快出貨，願意將物業叫價降低。不過，指標乙廈租售價分別上升2.3%及0.3%，表現平穩。

李鎮龍續指，在目前寫字樓空置樓面高企的環境下，相信發展商將會作出調節，預料未來商廈的落成量會減少。不過，由於近年新供應的寫字樓有待消化，加上商廈業主偏向以低價出售物業，預料今年全年整體甲廈租售價會下跌約6%-12%左右，惟賣方「以價換量」的舉動會令下半年商廈的交投較上半年增約5%-10%，全年成交量料錄700宗左右。

租賃市場方面，他認為未來寫字樓的租戶分佈將會趨向多元，因為大企業仍有能力租用位於核心地段的寫字樓，但其他企業為節省營運成本，他們會偏向租用非核心區但仍位處市區的商廈。政府積極吸引資金落戶香港以及重啟投資移民計劃，加上近年本地的財富管理業務迅速發展。即使近年本港股票市場表現疲軟，但由於財管行業一般會將客戶的資產作全球佈局，所以相關行業仍有發展空間，預料保險及資產管理等企業將會成為寫字樓租賃市場的主力。

盛事活動及免稅購物額增 有助激活舖市

美聯旺舖董事梁國文表示，上半年訪港旅客繼續上升，零售業及餐飲業逐步復甦，令不少相關行業的商戶進駐核心區的舖位，特別是中資餐飲品牌，願意把握本地市況仍處復甦階段時，逆市在港開設門店。另外，今年上半年商舖成交宗數為460宗，按年下跌12.4%，金額則為102.86億港元，按年下跌6.3%。

梁國文認為，今年下半年盛事活動超過210項，有助吸引專業人才及旅客來港。而且內地旅客離港免稅購物額提升至12,000元人民幣，有助吸引中高端消費群體及其他內地旅客於香港消費，旅客數量有望重回疫情前的水平，促進香港旅遊業和零售業發展，相信可帶動舖市租務加速，令投資價值急升，有利核心區商舖的租售價。大部分商舖業主有意調低售價，下半年商舖交投活動有望回升。如銀行放寬按揭更可增加投資者信心，進一步刺激成交上升。

梁國文續指，預計下半年仍有中資餐飲品牌於本港插旗，而早前有內地品牌退租，相信只是個別情況，內地客來港租舖未熟行情。因此，下半年餐飲業競爭仍然激烈，繼續面對「汰弱留強」的情況。展望下半年，以價換量可吸引投資者趁低吸納，亦有更多品牌看準旅遊業和零售業發展復甦，於核心區開業或擴充。預料下半年核心區舖位的售價會微升約2%，而租金升約5%以內。但民生區繼續受北上消費熱潮影響，預計民生區舖位下半年的售價及租金均下跌約5%以內。

表一：2024年全年工商舖租售價及成交量預測

〈完〉