【工商舖學堂】21/08/2024

不可不知！三大影響物業市場的法規

在2024年，政府先後推出及制訂多項涉及物業市場的條例及政策。本文將會探討其中三條較為重要的法規，並分析對物業市場的影響。

降低及擴大標準補地價水平

地政總署在2024年4月調低工業用地的標準地價水平。在新政策中，工廈地價將較2023年尾的水平下調約20%-23%，而補地價後的商業或現代工業用地價值將一律下調20%，至於住宅用地的價值則下調約38%。

舊政策下的標準地價呎價水平

分區	補地價前的土地用途		補地價後的土地用途
分區	工廈/貨倉(特別工廈除外)	特別工廈	商廈/現代工廈	住宅
香港島	3,716	2,601	6,968	12,077
九龍東	3,716	2,601	6,039	9,290
九龍西	3,252	2,276	5,574	10,219
新界南	3,252	2,276	4,645	6,968
新界北	1,858	1,301	2,787	5,110

資料來源：美聯工商舖資料研究部、地政總署

新政策下的標準地價呎價水平

分區	補地價前的土地用途		補地價後的土地用途
分區	工廈/貨倉(特別工廈除外)	特別工廈	商廈/現代工廈	住宅
香港島	2,880	2,044	5,574	7,479
九龍東	2,880	2,044	4,831	5,760
九龍西	2,508	1,765	4,459	6,317
新界南	2,508	1,765	3,716	4,320
新界北	1,486	1,022	2,230	3,159

資料來源：美聯工商舖資料研究部、地政總署

關於原有工廈標準補地價政策的資料可按此查閱(只提供英文版本)

關於最新工廈標準補地價政策的資料可按此查閱(只提供英文版本)

補價後住宅用地的標準地價減幅較工業用地大，加上在高基數效應下，補價後商業或現代工業用地的地價下調金額都較工業用地多，因此新政策的每單位補地價金額都較舊數字低。本行相信政府下調工廈標準補地價水平的政策可以收窄持有工業地皮的發展商及政府就地皮定價之間的差距。

舊政策下的標準補地價呎價水平

分區	工廈/貨倉轉商廈/現代工廈(特別工廈除外)	工廈/貨倉轉住宅(特別工廈除外)	特別工廈轉商廈/現代工廈	特別工廈轉住宅
香港島	3,252	4,366	8,361	9,476
九龍東	2,323	3,437	5,574	6,689
九龍西	2,323	3,298	6,968	7,943
新界南	1,394	2,369	3,716	4,692
新界北	929	1,486	3,252	3,809

資料來源：美聯工商舖資料研究部、地政總署

*以上數字是將各類土地用途補價前後的標準地價相減而得出的呎價

新政策下的標準補地價呎價水平

分區	工廈/貨倉轉商廈/現代工廈(特別工廈除外)	工廈/貨倉轉住宅(特別工廈除外)	特別工廈轉商廈/現代工廈	特別工廈轉住宅
香港島	2,694	3,530	4,599	5,435
九龍東	1,951	2,787	2,880	3,716
九龍西	1,951	2,694	3,809	4,552
新界南	1,208	1,951	1,812	2,555
新界北	743	1,208	1,672	2,137

資料來源：美聯工商舖資料研究部、地政總署

*以上數字是將各類土地用途補價前後的標準地價相減而得出的呎價

標準補地價呎價水平的減幅

分區	工廈/貨倉轉商廈/現代工廈(特別工廈除外)	工廈/貨倉轉住宅(特別工廈除外)	特別工廈轉商廈/現代工廈	特別工廈轉住宅
香港島	557	836	3,763	4,041
九龍東	372	650	2,694	2,973
九龍西	372	604	3,159	3,391
新界南	186	418	1,904	2,137
新界北	186	279	1,579	1,672

資料來源：美聯工商舖資料研究部、地政總署

*以上資料是將上述新舊各種補地價呎價相減而得出的數字

然而，目前商廈空置率高企，相信發展商將旗下的工廈重建為商廈的機會不大。另一方面，由於發展住宅的回本期較短，資金較容易回籠，住宅物業的剛性需求較大，加上在政府政策下，由工業用地轉為住宅用地的補地價已大幅降低。因此，未來發展商偏向將旗下工廈物業重建為住宅或現代工業大廈。

此外，地政總署亦將工廈標準補地價的政策延伸至新界的新發展區。在新界的各分區內，新政策將會就區內的補地價前的農地、非住宅及住宅用地訂立標準地價。其中，農地的標準呎價劃一約為418元，而非住宅及住宅用地的標準呎價則介乎929元至2,462元。在補地價後，非住宅及住宅的標準呎價則介乎1,486元至3,159元。

新界各個分區的標準地價呎價水平

地區	分區	補地價前的土地用途			補地價後的土地用途
		農地	非住宅	住宅	非住宅	住宅
元朗	元朗市中心	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	洪水橋站	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	洪水橋/厦村	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	錦上路站	418	1,254	2,462	1,858	2,973
	天水圍站	418	1,254	2,462	1,858	2,973
	新田站	418	929	1,858	1,719	2,369
	牛潭尾站	418	929	1,858	1,719	2,369
	凹頭站	418	975	1,951	1,858	2,508
北區	粉嶺/上水市中心	418	1,254	2,462	2,230	3,159
北區	古洞站	418	1,254	2,462	2,230	3,159
屯門區	屯門站(次分區1)	418	1,254	2,462	1,858	2,973
屯門區	屯門站(次分區2)	418	975	1,951	1,486	2,369

資料來源：美聯工商舖資料研究部、地政總署

關於標準補地價政策延伸至新界(除洪水橋/厦村外)其他土地用途的資料可按此查閱(只提供英文版本)

關於標準補地價政策延伸至洪水橋/厦村其他土地用途的資料可按此查閱(只提供英文版本)

隨著北部都會區的實施，將標準補地價政策延伸至新界的新發展區可以加快更改土地用途的效率，省卻因地段需補地價而進行估價的程序，提高發展土地的速度，長遠可令土地供應增加。

另外，政策將變相令區內的土地規劃交由市場決定，因為發展商可按自身情況決定是否參與標準補地價計劃，從而將旗下的農地或其他土地經城規會批准後可轉為住宅或非住宅用途。政府可在無需收回土地的情況下，也可令發展商參與政府的發展計劃。

《政府租契續期條例草案》

政府在2024年通過《政府租契續期條例草案》，其中，條例規定未來土地租約到期後，相關地段將會自動續期50年，土地年期可以超過2047年6月30日。將土地續期時，業主無需為地段額外補地價，但需要按物業應課差餉租值3%繳納地租。

此外，地政總署署長會在地契到期前最少6年，在憲報刊登續期公告，但政府可對土地是否獲續期擁有最終決定權。政府將以「負面清單」公佈不獲續期的地契，假如地段涉及嚴重違契且屢勸不改，則政府或會將相關地段納入清單之內，令政府得以收回相關地段。

由於涉及嚴重違契的個案在市場上是屬於極為少數的個案，所以一般而言，在條例通過後，地契年期到期的地段一般都可獲自動續租50年。根據發展局推算，約2,400個地段的地契將在2025年6月至2047年6月29日到期。在2047年6月30日，更會有約30萬個地段的地契將在當日到期。因此，條例有助解決這些地段的地契年期問題，政府可以更明確及更有效率的方法處理地契到期的問題。

銀行承造按揭的最長年期為30年，而在條例制訂後，到期地段獲自動續期50年，而續期的地契年期期限可以跨越2047年。因此對於銀行而言，由於土地租賃安排的確定性得到提升，所以銀行承造按揭的風險將會下降。即使物業的地契年期或會在按揭年期內到期，但隨著地段可按條例自動續期，未來銀行因地契年期到期拒絕提供按揭的可能性將會降低。

《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》

政府在2024年通過《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》）。在原有的強拍門檻下，任何私人樓宇只要其樓齡少於50年，則申請人需要收購物業內超過90%的業權方可申請強拍；至於樓齡超過50年的樓宇，只要擁有超過80%的業權便可申請強拍。

根據草案的修訂，樓齡少於50年的私人樓宇的強拍安排將維持不變。不過，大部分樓齡超過50年的私人樓宇的強拍門檻將會被調低。此外，政府會按私人樓宇的所在地劃分為「指定」及「非指定地區」。「指定地區」是指位於長沙灣、馬頭角、旺角、荃灣、灣仔、油麻地、西營盤及上環共7個分區。

在「指定地區」內，樓齡為50-59年及60-69年的私人樓宇的強拍門檻將會分別下調至70%及65%。在「非指定地區」內，樓齡為50-59年的強拍門檻將維持在80%，但60-69年的私人樓宇的強拍門檻則會下調至70%。任何樓齡超過70年的私人樓宇的強拍門檻則會一律降低為65%。

建議的強拍申請門檻

私人樓宇的樓齡(年)	現行的門檻	2022年11月原建議的門檻	《條例草案》建議的門檻
			「指定地區」*	「非指定地區」
<50	90%(不論地點)	90%(不論地點)	90%(不論地點，與現行安排相同)
50-59	80%(不論地點)	70%(不論地點)	70%	80%(與現行安排相同)
60-69			65%	70%
≥70		60%(不論地點)	65%(不論地點)

*「指定地區」是指位於長沙灣、馬頭角、旺角、荃灣、灣仔、油麻地、西營盤及上環共7個分區

合併地盤重建規定放寬

在草案中，政府亦建議當申請人在收購相連的單位後，即時建築物沒有共用樓梯連接，申請人也可合併相連地段並以加權平均法計算業權百分比，以便利相連地地段的合併重建，不過，申請人必須取得每個地段內至少60%的業權(基線門檻)。

精簡法律程序

假如樓宇的樓齡達50年，只要相關物業的所有小業主不反對重建，強拍申請人則無須向土地審裁處提交專家報告證明重建需要，從而縮短申請處理時間。

此外，為了讓小業主可以有更多時間另覓居所，法案容許小業主在強拍售出物業後可在原有居所居住不多於6個月的時間。

工廈物業強拍放寬細節

為促進非工業地帶的轉型，政府亦會將位於非工業地帶而樓齡超過30年的工業大廈的強拍門檻由現時的80%降至70%。

根據發展局數字，在2021年年底，全港樓齡達到50年或以上的樓宇共有9,162幢。在10年之內，樓齡超過50年或以上的樓宇數量將會激增近一倍。隨著政府將強拍門檻降低，發展商可以更低的業權分數將樓宇申請強拍，從而降低收購物業的成本，令發展商有更大的誘因參與舊樓的重建。長遠而言，假如市區重建的進程在修例後得到加快，相信未來市面上的住宅及商舖樓面將會增加，並為投資者及商戶提供更多機遇。