今年大手買賣市場呈「量升額跌」的態勢。美聯工商舖數據顯示，截至今年8月中為止，逾億元大手買賣宗數僅錄51宗，雖然較去年同期增約4.1%，惟金額僅錄得逾250億元，不但按年減少約15.4%，出現「量升額跌」的情況，更創出歷史次低紀錄。逾億元買賣當中，本地資金入市佔比高達47.1%，涉資119.2億元；若按買家類型劃分，今年以來個人投資者及企業主導大手成交市場，佔總成交金額的超過八成。本行認為，目前工商舖市有不少銀主盤正在放售當中，加上住宅市場尚有不少一手貨尾，預料工商舖價格仍面臨壓力。不過，由於不少工商舖業主正面臨資金壓力，相信賣家願意擴大議價空間，而部份買家亦會願意趁低吸納物業。因此，下半年大手成交量值將在現水平維持平穩，預料全年大手成交有80宗，涉資約400億元。
美聯工商舖行政總裁盧展豪表示，整體市場方面，預料全年工商舖成交量僅錄3,350宗，屆時將創自1996年有紀錄以來29年新低。商舖全年料錄960宗成交，是歷年來首次跌穿1,000宗水平，而工廈全年預料則錄1,700宗成交，兩者皆創有紀錄以來29年新低。雖然寫字樓全年料錄近700宗，屬有紀錄以來次低水平，但僅比2020年歷史低位高出約6.9%。
盧展豪又指出，由於投資市場對息口變動較為敏感，所以在前年聯儲局大舉加息時，大手成交宗數已大幅減少。隨著加息等因素被消化，投資市場逐步見底，今年的大手物業買賣宗數略見回升。不過，由於借貸成本高企，加上工商舖物業價格持續調整，物業的成交金額持續減少，導致今年以來的逾億元大手買賣市場呈「量升額跌」的現象。綜合美聯工商舖資料研究部數據，截至8月15日，今年以來整體投資市場(包括工廈、商廈、舖位、酒店、服務式住宅、車位、舊樓地盤等)的億元成交宗數共錄51宗，比去年同期微升約4.1%，成交金額總值約252.94億元，較去年同期下降15.4%，是為有紀錄以來次低水平。
今年以來大手成交市場中的資金來源較為多元化，本地資金入市佔比最高達47.1%，涉資119.2億元，而中資及外資的買入金額則分別錄25.6億元及41.3億元。若按買家類型劃分，大手成交市場則以個人投資者及企業為主導，佔總成交金額的超過八成。
盧展豪表示，目前工商舖市有不少銀主盤正在放售當中，加上住宅市場尚有不少一手貨尾，預料工商舖價格仍面臨壓力。不過，由於不少工商舖業主正面臨資金壓力，相信賣家願意擴大議價空間，而部份買家亦會願意趁低吸納物業。因此，下半年大手成交量值將在現水平維持平穩，預料全年大手成交有80宗，涉資約400億元。
展望下半年，盧展豪認為，隨著美國經濟降溫，通脹受控，市場預期聯儲局最早將在今年9月開始減息，但本港的按揭利率減幅未必會完全跟隨美息的步伐，除非聯儲局的減息幅度足夠大，否則減息對投資市場的刺激作用有限。不過，金管局將與銀行公會成立小組協助中小企進行融資並確保加快物業按揭的審批。本港三大發鈔銀行亦確保若客戶能準時供款便不會要求他們提前還款(Call Loan)以及不會因抵押品價值下跌而催促客戶還款，相信措施有望穩定市場情緒。
盧展豪預測，隨著部份港人已多次前往深圳的商場消費，相信部份市民會回港消費。今年以來本港舉行不少大型活動，並吸引不少市民參與。假如盛事經濟能持續，相信有助吸引回流的港人參與，並有望提振本港市道。不過，他亦建議政府應爭取將內地旅客免稅額進一步調高，以便利旅客在港購買價值更高的產品。長遠而言，本港應推出更多招商引資的政策，並協助中外資本更快地適應本港市場，令香港的經濟得以持續發展，並為工商舖市場帶來支持。
工廈方面，美聯工商董事陳偉志指出，由於市況前景未明朗，買家取態審慎，因此工廈大手成交主要以普通分層工廈為主，成交宗數為5宗，佔比達71%。相反，全幢工廈買賣僅佔該板塊大手成交的29%，錄得2宗成交。今年以來中資及本地資金合共斥資8.6億元入市，比去年同期減少近2成。以入市金額佔比來看，本地資金入市金額為約7.3億元，佔比達86.6%，佔比按年升近56.9%。而中資入市金額為約1.4億元，佔比達13.4%，佔比按年下跌近4成。至於有關各類型買家今年以來入貨金額分布方面，工廈大手成交市場以非房地產的企業買家為主導，佔比超過5成半，其他及個人投資者則分別佔28%及15%。
陳偉志指出，上半年工廈市況主要由資金充裕的買家所支撐，當中部份大手成交的買家屬於具有一定財政實力的企業、團體或投資者，包括大型國有企業、本地商家、醫療機構等，相信該類買家會繼續把握合適的入市機會，並主導工廈市場的主要買賣成交。
另外，陳偉志亦表示留意到地廠在上半年成功吸引到不少企業租用，包括部份汽車品牌租用地廠作後勤維修或汽車陳列室，相信是由於地廠面積較大且出入方便，亦具備較高實用性，因而成功吸引該類企業青睞。同時，有關因素亦受到投資者注視，例如上半年便錄得位於九龍灣的地廠買賣成交，相信地廠的市場吸引力可望能夠繼續維持。
美聯商業董事李鎮龍指出，今年以來的寫字樓大手成交有16宗，主要為分層成交，而全幢買賣錄5宗，佔31%，相信是受息口高企及吸納速度慢等不明朗因素影響下，商廈業主願意降低物業叫價，吸引部份買家承接物業。資金來源方面，今年以來寫字樓大手成交金額為122.8億元，其中，今年錄得有台資科技企業以64億元買入中環盈置大廈，為近年罕見，而寫字樓大手成交以一般企業為主，今年暫買入78.6億元，佔總買入金額64%。除此以外，外資、本地及中資買家的入市金額分別為29.8億元、21.3億元及4.8億元，反映今年以來商廈市場的買家背景多元。
展望後市，他認為大面積寫字樓成交有望增加而企業買家將支撐商廈物業市場。因為部份買家願意在現市況下入市「撈底」，而大面積寫字樓平均呎價一般會較中小型面積物業吸引。此外，在息率仍然高企的環境下，具有一定實力的企業將在現市況下以低價買入寫字樓物業作自用，從而節省租金成本，相信全幢或全層商廈物業會受資金充裕的買家青睞。
美聯旺舖董事梁國文表示，今年以來的舖位大手成交錄13宗，比去年同期減少5宗，成交主要為一般舖位，暫錄9宗，佔總宗數69%，全座商場則暫錄4宗，佔比為31%，大多位於民生區住宅項目的基座商場。今年以來商舖大手成交金額為65.0億元，資金來自中資及本地投資者，當中以本地投資者為主，涉資約57.3億元。而中資買家則涉資約7.8億元。若按成交宗數劃分，大手成交個案主要來自個人投資者，錄得7宗成交。若按成交金額劃分，發展商華懋以40.2億元購入愉景新城基座商場及停車場，成為各買家類別中買入金額排名首位。其次是個人投資者和其他企業買家。
梁國文預計，下半年舖市「大刁」繼續由本地個人投資者為主導。現時業主去貨意慾強烈，願意擴大議價空間，以促進成交換取現金。這吸引資金充足的本地投資者或發展商，於淡市時趁低吸納。另外，今年1至7月共錄得約2,507萬訪港旅客人次，按年增加52%。上半年的盛事活動反應不錯，下半年亦有不少吸客盛事和惠港措施，預計旅客人次會繼續上升，有望重回疫情前水平。但是要維持及提升旅客的消費氣氛和過夜旅客數目需要多方的支持，才可更有效提升經濟及舖位租售市場表現。例如加強盛事活動的宣傳、政府支助各業界提供節日限定優惠及提高訪港過夜旅客的交通餐飲優惠等。
梁國文續指，在以價換量的趨勢下，預料全年舖市的逾億元成交宗數約20宗。隨著美國經濟放慢，相信聯儲局將在短期內減息，相關購買力有望陸續釋放。如政府及銀行配合減息放寬按揭申請，可令原本處於觀望態度的投資者增加信心，有助刺激舖位市場的交投活動。
圖一：近年整體大手成交量值走勢
圖二：近年各類資金來源買入金額走勢
圖三：各類型買家今年以來買入金額分布
*所有2024年數字均截至2024年8月15日
資料來源：美聯工商舖資料研究部
(上述數據包括工廈、商廈、舖位、酒店、服務式住宅、車位、舊樓地盤等，並只包括 億元大手買賣)
〈完〉
