【工商舖學堂】26/09/2024

【美國減息】減息週期下，使用H按如何受惠於利率下調？

前文提到有關P按與定息按揭的特點。美國聯儲局在2024年九月大手減息半厘，超出市場預期，我們將會在本文探討有關H按的利弊以及其特點。

資料來源：美聯工商舖資料研究部、香港金管局、美國聯儲局

H按利弊

優勢

H按息率一般以1個月HIBOR的數值加上由各銀行按自身情況而定的固定息率計算。由於在聯繫匯率制度下，HIBOR水平一般都會與美國的利率相若，加上HIBOR是指銀行之間的借貸利率，所以H按計劃的息口是受金融環境影響。在減息週期下，H按息率的跌幅一般會較P按大，例如在2000-2003年、2007-2008年及2019-2020年的三次減息週期中，1個月HIBOR分別下降約6.8厘、5.2厘及2.6厘，較最優惠利率在同期的跌幅為大，所以H按申請人可直接受惠於息口下降後利息支出大幅減少的優勢。

在過往十多年的低息環境下，HIBOR都會跟隨美國的息率走勢，並持續處於零息左右的水平。即使H按計劃的息口為H+100至200點子，但供款人只需繳納1-2厘左右的利息，遠遠低於當時細P達5厘左右的水平。在低息環境下，H按的息率甚至有可能低於P按的息率，因此在過往十多年，有不少物業買家都會選擇H按從而節省利息開支。

為降低供款人的壓力，銀行在提供H按計劃時，一般都會就H按的利率設立上限，亦即俗稱的「封頂位」/「Cap Rate」，上限一般為P按的利息水平。假如H按的利率上升至封頂位或以上的水平，則按揭申請人只需按Cap Rate的利率償還貸款。不過，要注意的是，隨著息口的上升，銀行隨時可將大/細P的息率調升，導致H按的Cap Rate增加，按揭申請人因而需要繳納額外的利息。

注意

在工商舖市場中，銀行一般只會為按揭申請人提供P按計劃。由於目前只有部分銀行會為工商舖買家承造H按，所以市場上未必會有足夠的H按計劃供他們選擇。因此，假如按揭申請人有意申請H按計劃的話，建議向各大銀行仔細查詢關於按揭計劃的條款。

所謂水能載舟，亦能覆舟。息口變動會令H按的利率作出即時變化。因此，在加息週期時，H按計劃的息率增幅都會與聯儲局所增加的利率相若。例如在2004-2006年、2015-2018年及最近的加息週期中，1個月HIBOR的最大升幅分別達到5.1厘、2.4厘及5.5厘，與美國聯邦基金利率的增幅相若。跟P按相比，在加息週期時，H按的利息開支增幅較大，故此，投資者在申請H按時要留意加息所帶來的風險。

由於HIBOR也受整體金融環境的影響，因此當市場資金緊張時，HIBOR也會上升，並導致H按的利率增加，加重供款人的壓力。例如在1997年亞洲金融風暴時，本港的金融市場受到炒家衝擊。為防止資金外流，令聯繫匯率制度崩潰，隔夜HIBOR曾飆升至300厘，而1個月HIBOR更上升至12厘左右的水平。雖然H按一般都會設有封頂位，但由於按揭的利率實際上是取決於HIBOR的水平，所以銀行隨時可能會在極端情況下大規模地取消封頂安排，令供款人大失預算。

總結

按揭作為協助市民置業及投資者買入物業的工具，買家如要以按揭買入物業，他們應仔細衡量各種按揭計劃的利弊。要選擇哪種按揭計劃才合適，這個問題一般都視乎情況而定。按揭申請人可考慮按揭期限、政策、買家預算及物業種類等因素才作出抉擇。不過，隨著環球經濟步入減息週期，H按利率將跟隨美國利率下調，預料計劃的吸引力將會增加。