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政府最新公布的《施政報告》，影響工商舖市場的政策包括有將住宅物業納入投資移民計劃以及放寬物業按揭成數
《施政報告》亦提及會延長工廈活化的限期及推行放寬改裝酒店及商廈的先導計劃，我們預期上述政策將利好投資市場，並有利中外資金及投資者入市，長線料會增加工商舖物業的投資吸引力
以下為《施政報告》之中，對於投資市場影響較大/較重要的政策，以及我們的評論：
| 政策/分析重點 | 内容 | 評論 |
| 1. 強化香港的財富管理業務 | 1.優化新資本投資者入境計劃(CIES)，容許投資住宅物業，但成交價需為5,000萬元或以上，投資的金額將計算入CIES的1,000萬元房地產投資上限內 2.成立基金投資於世界各地的資產 3.於中東成立追蹤香港股票指數的ETF，以吸引當地資金配置港股 4.研究基建設施的資本要求，提供更多種類的出口信用保險服務，從而豐富保險公司的資產配置 | 1.現時政府容許CIES申請者投資住宅物業，相信措施令5,000萬至1億元的物業受惠。目前豪宅投資市場以內地買家為主，新措施將令這種趨勢得到維持 2.政府已將工商舖納入CIES內，相信新措施將為工商舖市場帶來協同效應，由於本港豪宅供應較為緊張，部分未能投資豪宅的買家或會轉投工商舖市場 3.財富管理行業一般會將客戶的資產作全球佈局，所以相關行業仍有發展空間，料本港未來將成為全球最大的財富管理中心之一，而保險及資產管理等企業將會成為寫字樓租賃市場的主力 |
| 2. 金管局放寬物業按揭貸款成數上限 | 1.所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成 2.以「資產水平」為審批基礎的住宅及非住宅物業按揭貸款的按揭成數上限，由六成提升至七成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊 3.非自用物業的「供款與入息比率」上限，由四成調升至五成，與自用物業的「供款與入息比率」上限看齊。此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業 4.取消按揭申請人在申請按揭時，如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限，以及「供款與入息比率」上限10個百分點的要求 | 1.新措施能為投資者入市提供誘因 2.目前市場已進入減息週期，而本港各大銀行亦將按揭利率下調，加上金管局及三大發鈔銀行保證會放寬按揭審批，預料除用家買入工商舖物業作自用外，未來將有更多投資者重新入市，低價吸納優質的工商舖物業 3.今年第四季的工商舖成交量預計將錄得約900宗成交，今年全年的成交則維持在3,300宗左右 |
| 3. 振興旅遊業 | 1.重啟深圳「一簽多行」個人遊簽注及擴大「一周一行」個人遊簽注政策試點城市範圍等 2.開拓東盟及中東市場 3.開拓生態旅遊及具特色的旅遊產品如遊艇旅遊、熊貓經濟及開放邊境的旅遊資源等 | 1.今年首八個月的內地訪港旅客數字接近2, 300萬人次，按年增加近四成。在疫情爆發前夕，每年的內地訪港旅客數字至少達到4,000萬人次，建議的措施相信有助增加訪港旅客的數字，並有助令訪港旅客數字重回疫情前的水平 2.不過，目前振興旅遊業的關鍵在於增加旅客在港的消費額，從而令商戶的收入得到提升，政府應推出更多便利及吸引措施，令內地旅客購買銀碼更高的產品 3.目前旅客除在目的地進行消費外，也相當重視旅遊期間所帶來的體驗，所以發展本地的深度遊方能提高香港的吸引力，為旅客提供更多的旅遊體驗，並帶動周邊的零售業 4.面對近年中東及東南亞各地的經濟迅速崛起，香港作為連結中國及世界各地的橋樑，相信開拓發展中國家的市場乃勢在必行，期望政府能推動社會各界提升旅遊配套，並制定更多政策的綱領及細節 |
| 4. 物流及航運政策 | 1.積極發展高增值物流，提出要供業界發展多層式現代高端物流設施 2.在洪水橋╱厦村新發展區選取部分用地作產業園區，批撥地皮予政府成立和牽頭的公司，按政府的產業政策在園區內發展及營運；並在明年公布洪水橋╱厦村新發展區建設現代物流圈的規劃研究結果 3.推動烈酒貿易，進口價200元以上的烈酒，200元以上部分的稅率由100%減至10% | 1.本港近年在航運貿易方面的發展備受挑戰，政府有關措施將有望為行業發展注入動力，吸引更多航運或貿易企業選擇在港進行業務 2.業界近年銳意引進內地葡萄酒或中式白酒在港銷售，相信支持烈酒貿易的政策很大機會帶動工廈的租賃需求得以提升，長遠可望帶動工廈租務活動變得蓬勃 3.有關政策將會吸引工廈物業持有者主動為旗下工廈物業進行翻新及提升設備水平，以滿足現代物流倉儲的需要 4.金屬和礦產等大宗商品佔全球航運交易量一半以上。船東和大宗商品交易商是航線和海運服務的主要使用者，吸引其集聚香港運作以帶動海運服務 |
| 5. 延長多項「活化工廈」措施 | 1.政府把「活化工廈」多項快將到期的措施延長至2027年底，包括繼續容許工廈重建項目增加地積比率最多兩成等，持續鼓勵舊工廈重建及改裝 2.此外，政府或會放寬申請改裝工廈的業主需要預留10%的樓面面積作政府指定用途的規定 | 1.政策有助吸引業主進行活化工程，預料受惠減息周期啟動，加上市況正在回暖，業主銳意優化工廈單位，以強化物業的質素，提升租售潛力 |
| 6. 吸引人才政策 | 1.更新人才清單以迎合本港的需要，並擴大「高才通」的適用範圍 2.增加渠道吸引本港短缺的技術工種及高端人才 3.打造「留學香港」的品牌 4.於北部都會區預留80公頃用地以發展「北都大學教育城」，鼓勵本地專上學校與其他院校合作進行學術交流 | 1.自2019年起，政府通過各類輸入人才計劃及人口政策引入約50萬人，從而維持本港的勞動力 2.此外，政府逐步將八間大學的非本地生比重提高至40%，預料本港的宿舍物業及住宅市場的租賃需求將持續上升 3.本行歡迎政府通過先導計劃，容許業主改裝旗下酒店或商廈，在決定物業用途時享有更多彈性。措施相信有助加快市場調節，解決商廈空置問題及住宅需求緊張的情況 |
| 7. 發展低空經濟+推進數字經濟 | 1.發展無人機配送、測量、建築保養、航拍、匯演及搜救等 2.修訂關於使用無人機的限制 3.開拓虛擬金融、貿易及數字化管理等業務 | 1.措施將帶動通訊科技、人工智能和數字產業的發展 2.配合政府將工廈活化政策延長的措施，相信未來將有更多傳統工廈申請改裝為數據中心或物流設施 3.隨著北部都會區的工程逐步上馬，相信葵涌、沙田和屯門等工業區將成為改裝工廈的熱門地帶，而原本有大量棕地的洪水橋/厦村、新田科技城以及粉嶺等地將成為數據中心及物流中心的集中地 |
| 8. 北部都會區發展方向 | 1.政府將就新田科技城首階段基礎工程尋求撥款及進行建設，爭取自2026至27年起陸續推出約20公頃新創科用地，交由科技園公司發展和營運 2.政府將在北部都會區試行「片區開發」模式，即將部分具商業價值的地皮劃成片區，供發展商作綜合開發 3.開展元朗南發展工程；增加港深創科園香港園區的樓面面積及公布牛潭尾、新界北新市鎮及馬草壟的規劃大綱 | 1.港府未來傾向以科技產業作為發展主調，料區內的工廈將會受到不少科研機構或創科企業所關注 2.「片區開發」模式能減輕政府負擔，將北都的發展項目交由市場進行，但政府需要就地皮的劃分制定明確的準則，從而增加項目發展的公平性 3.區內的發展項目陸續上馬，而洪水橋站及北環綫主綫等運輸基建項目將在今明兩年動工，相信當地工商舖物業的價值將得到反映 |
| 9. 優化在港上市程序 | 1.吸引國際及國內企業赴港上市，實現更多具標誌性的公開招股(IPO) 2.證監會及港交所將進一步公布優化上市批核流程的具體措施，令上市申請審批更有確定性 | 1.配合減息的效應，相信本港的IPO活動將會恢復，不過，本港的融資市場與過往的高峰期相比仍有一段距離 2.在商廈租賃市場內，預料與財富管理相關行業的租戶將會主導市場，但投行及專業服務行業的租戶未必會作大規模擴充 |
| 10. 鞏固香港的離岸人民幣中心地位 | 1.政府提及會持續優化「互聯互通」機制，強化全球最大離岸人民幣業務樞紐地位，助力人民幣國際化 2.在香港提供更多以人民幣計價的金融產品 | 1.本港作為全球最大的離岸人民幣清算中心。據SWIFT的資料顯示，香港處理全球超過八成的離岸人民幣清算業務，相信措施有助鞏固本港的離岸人民幣中心地位 2.深化發展「互聯互通」機制將有利本港的金融市場發展，有助吸納海外資金滙聚本港 |
| 11. 建立國際黃金交易市場 | 1.港府銳意吸引海內外企業落戶香港，構建大宗商品交易生態圈，並推動建立設施和配套 | 1.在地緣政局不穩的情況下，投資者願意投資大宗商品以對沖風險，所以在現市況下開拓大宗商品交易生態圈不失為明智之舉 2.現時本港金融市場主要集中在融資、財富管理、保險及債券發行等業務上，開拓大宗商品市場有助提升本港金融業的多樣性，並帶動貿易、倉儲及物流等行業的發展 |
