2024年工商舖投資氣氛維持弱勢。投資者入市意欲有限，市場上以用家自置物業為主，令工商舖成交量維持低迷，整體工商舖成交量錄3,476宗(包括逾億元公司轉讓買賣)，按年下跌約9.5%，創自1996年有記錄以來的新低。展望2025年，隨著利息下降，銀行放寬按揭限制，為投資者提供入市誘因。物業用家主導市場趨勢持續，企業趁低吸納優質工商舖以節省租金。香港政府積極招商引才，內地政府亦重推「一簽多行」，加上聯儲局仍會再下調利息，預料工商舖交投將按年回升兩成。高息環境已消散，銀行亦放慢Call Loan步伐，加上業主防守力強，相信工商舖價有望止跌。
美聯工商舖表示，2024年工商舖投資氣氛維持弱勢。由於聯儲局在2024年9月才開展減息週期，因此，在2024年的大部分時間，本港的物業市場仍受到高息環境的影響。2024年的物業按揭貸款市場維持緊張，銀行收緊審批按揭的準則，更有工商舖業主被銀行要求提前還款(Call Loan)而令市場上湧現大量銀主盤成交以及導致不少投資者卻步。市場上只剩下一些用家自置物業，令工商舖交投量維持低迷。連同逾億元公司轉讓成交在內，2024年工商舖成交量錄3,476宗，按年下跌約9.5%，創自1996年以來的歷史新低。
不過，工商舖整體成交金額則錄642.1億港元，按年微升約5.3%，相信是與期內錄得多宗大面積成交有關。2024年逾億元工商舖成交金額錄約343.2億元，按年增加約三成。去年大面積物業成交包括有都大及城大先後在紅磡及尖沙咀購入商用物業作教學大樓，而京東產發亦購入石門的工廈作物流用途。在2024年12月，華潤隆地以約10億元向房協購入位於長沙灣「大四喜」及土瓜灣欣榮花園的商場部分。此外，市傳菲律賓快餐品牌亦先後買入新蒲崗Artisan Lab及Artisan Hub物業，共涉資9.87億元。
展望2025年，隨著利息下降，銀行亦願意放寬按揭限制條件，預料措施能為投資者提供入市誘因。在近兩年的高息環境下，市場以物業用家主導。由於工商舖物業在過往數年累積一定跌幅，一些有實力的買家或企業紛紛在逆市下趁低吸納優質工商舖物業以作自用，從而節省租金成本，相信這種用家主導市場的趨勢將會在2025年持續。
本港政府積極推出多項招商引資和吸納人才的政策。旅遊業方面，政府將會繼續推行各項盛事，而內地政府亦重推深圳居民來港的「一簽多行」安排，措施將陸續在本港的經濟表現上反映，相信有助帶動工商舖物業的租賃及買賣需求。此外，聯儲局在考慮「特朗普2.0」的政策對市場的衝擊後，仍計劃在2025年減息半厘，而內地政府將繼續推出寬鬆的貨幣及財政政策，從而支撐經濟增長及應對關稅的衝擊，相信用家的主導以及投資者重回物業市場將令2025年的工商舖交投回升兩成，扭轉過往數年的跌勢。
籠罩市場約兩年的高息環境亦已消散。隨著2025年工商舖成交量由歷史新低回升，加上近年工商舖錄得的低價成交已在租售價走勢上反映，銀行亦放慢Call Loan的步伐，而目前市場上業主的防守力相對較強，相信未來出現大量銀主盤的可能性不大，預料工商舖價將會止跌。
美聯工商董事陳偉志表示，2024年全年的工廈市況偏向淡靜，主要是由於投資者的態度相對審慎所致。2024年全年的工廈物業成交宗數僅錄得1,800宗，按年下跌約9.7%，數字乃近10年以來的最低水平，工廈成交金額約169.0億港元，按年跌3.8%。租售價亦出現偏軟現象，售價按年下跌11.1%，租金按年回落2.5%。展望2025年，市場預期環球央行繼續減息步伐，儘管環球地緣政治環境不明朗，但部份中港資金已經重新回歸，工廈市場將有望繼續吸引中資、本地投資者及用家關注，預期工廈租售價有望錄得5%以內的升幅。
陳偉志續指，2024年本港資金在工廈市場的參與度相當明顯，下半年更有多宗大手成交個案出現，收購目標包括有傳統分層工廈、地廠及新式工廈，買家背景遍及不同的範疇，包括有著名投資者、食品生產商、公營機構、電子產品銷售商等，特別是有東南亞財團在去年第四季斥資近10億元購入兩幢新式工廈作投資，本行留意到本地用家及投資者對工廈物業存在需求，相信港資買家會繼續保持一定的入市意欲。
另外，儘管內地經濟正處於調整周期，但仍無阻部份「北水」在去年重新於工廈市場進行大手買賣，例如京東產發以約18億元購入沙田石門智能化工廈物業；大埔太平工業中心1座多個單位亦獲得國有電訊商買入，預料當內地經濟漸見回穩，「北水」有望繼續流入本港，主要瞄準具備現代化智能配套的工廈物業。雖然中美貿易角力有機會再度升温，但不少內地企業仍然有意先來港發展，用以配合中央政府提倡的企業「走出去」戰略，目標是進軍東南亞或中東海灣國家市場，因此本地的高端工廈物業會較易受中資企業關注。
至於外資的入市目標主要以投資為主，但該類買家的投資步伐預期會維持審慎格局，雖然有加拿大基金在2024年斥資8,450萬元購入油塘寶城工業大廈全層，惟外資基金近年多以合組財團的形式入市，例如與迷你倉集團合資，並針對傳統工廈物業，進行收購活動，反映在現時市況下，其入市態度會相對偏向保守。
美聯商業董事李鎮龍指出，受息口高企、本港經濟前景不明朗、企業放慢擴充步伐、以及寫字樓空置率高企的影響，2024年投資者缺乏入市意欲，商廈物業成交萎縮，全年僅錄739宗，按年下跌約9.7%，為有紀錄以來的次低水平，僅比2020年的歷史低位高出約12.8%。售價方面，市場頻錄低價成交，令2024年甲乙廈售價分別下跌約23.4%及16.0%。不過，總結2024年，50大甲廈共錄105宗成交，按年增加約41.9%，反映在商廈市況低迷的情況下，業主願意大幅降低物業叫價以吸引買家，令甲廈市場出現「量升價跌」的趨勢。在逆市下，商廈市場以用家自置物業為主，例如香港都會大學以26.5億元購入紅磡祥祺中心全幢物業以及星展銀行以約13億元購入中環中心兩層物業。
李鎮龍預期，甲廈市場的低價成交已在售價走勢上反映，假如2025年的甲廈成交量得到維持，相信甲廈售價有望築底。2025年乙廈業主將降低物業叫價以吸引買家，預料2025年乙廈市場將出現「以價換量」的情況，預料乙廈售價將再進一步下跌約5%-10%。在2025年將有約200萬平方呎的商廈樓面落成。雖然落成量已較過去的高峰期回落，但市場仍需時消化新供應樓面，因此未來商廈租金將難以作大幅回升。不過，商廈市場上仍錄得大面積商廈租賃成交，反映企業對商廈的需求量仍然存在，因此，2025年商廈租金下跌的幅度有限，預料甲乙廈的租金將會微跌約5%左右。
據統計處的數字顯示，在香港設據點而母公司為中國內地的機構在5年內迅速增長，增速較其他地方的機構數量高，反映中資機構的比重持續上升。在目前地緣政局下，相信中資仍會成為主導香港商廈租賃市場的租戶及用家。中資企業會利用香港的地位，作為進軍國外市場的跳板。通過香港，中資企業可以增加與東南亞及中東國家之間的經貿聯繫，以促進經濟增長，從而對沖與歐美等國出現貿易爭端的風險。
展望未來，相信核心區或非核心區的商業地帶都仍有其價值及角色所在。大型企業在過往會租用港島核心區大量商廈樓面，相信未來這些企業會把部分樓面搬遷至九龍東及長沙灣等非核心區或在當地擴充業務從而節省成本。不過，隨著核心區商廈的租金回調，相信一些未有在核心區租用辦公室的企業或過往只是以非核心區為總部的企業或會升級搬遷，租用位於核心區的甲級商廈，從而提升自身的形象。
美聯旺舖首席營業董事江靜明指出，2024年港元持續強勢，變相鼓勵旅客消費降級及港人北上消費的風氣，令本港零售業仍然面臨挑戰，影響投資者及零售商戶對本港零售業及舖市前景的信心，全年舖位交投量萎縮。2024年舖市交投量錄937宗買賣成交，成交金額則錄約189.2億港元，按年分別下跌約9.2%及5.2%。由於今年大部分商舖業主有意調低售價，以盡快售出物業，吸引資金充裕的買家入市，令舖位大手成交再現，尤其是民生區商場。同時各品牌亦於租金回調時承租核心區巨舖，當中不少來自中資品牌。
江靜明預料，「一簽多行」在消費降級的背景下，措施對香港的旅遊及零售業的刺激作用仍需進一步觀察。若措施能有效帶動經濟活動，相信可令原本抱有審慎態度的投資者及零售商戶考慮購入及承租本港舖位。政府於2025年將積極推行盛事經濟，啟德體育園將於2025年正式啟用，並承辦部分全運會項目，成為全港最大的體育、盛事及演唱會場地。如果屆時的宣傳和活動安排能夠順利進行，將有望吸引更多國際級盛事在香港及啟德體育園舉辦，進一步鞏固香港的國際形象，繼而吸引更多旅客及港人參與各類盛事，帶動會場周邊，甚至整個香港的經濟發展。
江靜明認為，儘管核心區受惠於多項惠港政策，但空置率預計仍持續於高位徘徊。預料商舖市場會繼續「大洗牌」，會有品牌因不敵市場競爭而被淘汰。隨著商舖價格已累積一定的跌幅，預料部分買家願意在低位入市尋寶，而商舖市場亦會維持「以價換量」的趨勢。租金方面，由於四核心區的街舖空置率回升至三年半以來的新高，相信會為區內街舖租金帶來壓力，預料四核心區舖租會在今年下跌約5%至10%。
江靜明續指，恢復「一簽多行」政策對民生區的零售業及經濟增長的幫助有限。而北上消費的趨勢預計仍將持續，同時網購的發展愈加普及和成熟。在這樣的背景下，商戶將更加積極地發展網上平台，並可能減少實體店的數量，以適應新興的消費模式。由於元朗及上水的空置率在過往一年多持續上升，相關因素已在舖租上反映，所以民生區街舖的租金維持平穩，跌幅會較核心區溫和。
表一：2024年工商舖成交量值
| 類別 | 2024年成交宗數 | 按年變化 | 2024年 成交額(港元) | 按年變化 |
| 工廈 | 1,800 | -9.7% | 169億 | -3.8% |
| 商廈 | 739 | -9.7% | 284億 | +21.1% |
| 舖位 | 937 | -9.2% | 189億 | -5.2% |
| 整體 | 3,476 | -9.5% | 642億 | +5.3% |
表二：2024年工商舖租售價變化
| 類別 | 售價 | 租金 |
| 工廈 | -11.1% | -2.5% |
| 甲廈 | -23.4% | -10.6% |
| 乙廈 | -16% | -3.3% |
| 零售物業(差估署)* | -16.8% | -4.9% |
*截至2024年10月數字
表三：2025年全年工商舖租售價預測
| 工廈 | 商廈 | 舖位 | |
| 售價 | 升5%以內 | 甲級商廈：平穩 乙級商廈：跌5%-10% | 跌5%-10% |
| 租金 | 升5%以內 | 甲級商廈：跌5% 乙級商廈：跌5% | 核心區：跌5%-10% 民生區：平穩 |
| 成交量 | 2,150宗 (升20%) | 900宗 (升20%) | 1,150(升20%) |
〈完〉
