工商舖按揭，與住宅物業一樣可以向銀行申請按揭，不過住宅按揭及非住宅按揭的注意事項就大有不同，了解最新的非住宅按揭政策，以免打亂生意計劃。無論是工廈、商廈、店舖還是車位，2024年《施政報告》放寬了按揭成數至7成，並暫停了按揭壓力測試，讓投資者更容易獲得貸款。
《施政報告2024》公布，2024年10月16日後的非住宅物業（包括工廈、商廈、店舖、車位等），不論物業價值、用途（自用、投資收租）或以公司名義購入，最多可以申請7成按揭，供款佔入息比率上限一律調整為五成。
資料來源：《行政長官2024年施政報告》
以下是不同情況下的最高按揭成數：
| 最高按揭成數 | |
| 一般情況 | 70% |
| 以資產水平計算按揭 | 70% |
| 收入非來自香港 | 70% |
工商舖按揭通常用於投資性物業，如連租約購買，租金收入是銀行審批的重要依據。2024年金管局放寬政策，允許將租金收入以高達8折計算入息（必須要打釐印）。即使物業尚未出租，部分銀行也接受以「擬租金收入」計算，預估未來租金收入的60%作為入息。
資料來源：香港金融管理局
舉例：（實際按息4.5%，還款期20年）
以美聯工商舖網頁上 觀塘 致樂工業大廈一個約 1,875 平方呎為例，
售價$850，連租約出售；
七成按揭借$595萬；
每月租金收入：$30,000；
銀行計算方式：$30,000 x 80%＝$24,000；
現時一般工商大廈的實際按息為4.5%，以還款期20年計算，申請人每月入息要求可以由$75,285減至$51,285，大幅降低申請門檻。
「擬租金收入」是指尚未正式出租的物業，或者出租沒有打釐印的單位，銀行會根據市場情況預估未來租金收入，約以6折計算入息。這對於計劃出租物業或物業已出租但無正式租約的投資者非常有利。
舉例：
預估租金：$25,000/月；
銀行計算方式：$25,000 x 60%＝$15,000
工商舖按揭的貸款額以物業估價計算，由於工商舖估價較為複雜，銀行通常要求提供圖則、相片，甚至實地視察。估價會考慮以下因素：
1.租金回報率
2.地段價值
3.人流及承租能力
建議： 申請前務必向銀行查詢估價，並準備相關文件以加快審批流程。
工商舖按揭的還款期通常最長為20年，銀行會根據物業樓齡和申請人年齡調整還款期。若物業樓齡過高，即使位於黃金地段，也可能無法獲得較長的還款期。
住宅物業按揭VS.非住宅物業按揭
| 住宅物業按揭 | 非住宅物業按揭 | |
|---|---|---|
| 按揭成數 | 最高9成 | 最高7成 |
| 按揭年期 | 最長30年 | 最長20年 |
| 驗樓 | 未必需要 | 必須 |
如果你是公司老闆，且公司有穩定營運及盈利，可以透過中小企貸款結合樓按，成數上限可高達80%。具體操作如下：
使用中小企貸款籌措1-2成資金 + 餘下的6-7成透過樓按完成。
注意： 這種方式需要仔細評估企業財務狀況，確保能承擔還款壓力。
銀行在審批工商舖按揭時，除了申請人的收入外，還會考慮以下因素：
物業質素：地舖需有地契證明商業用途；商場舖位可能因業權分散而難以承按。
驗樓要求：銀行通常要求驗樓，若物業內有分租或劏房，按揭申請可能受阻。
租金回報率：高租金回報率的物業更容易獲批。
由於買入工商舖的注意事項較為複雜，買入前最好先找專業地理公司幫忙，想了解更多工商舖按揭資訊？歡迎查詢美聯工商舖
