租舖/租樓大不同！非住宅物業租約全攻略

【非住宅物業租約】租舖和租樓，雖然都是租賃物業，但在租約條款及注意事項上有明顯區別，舖位、寫字樓或工廈單位的合適與否直接影響未來業務發展，因此挑選時必須格外謹慎，避免「中伏」。

租舖流程：從尋找舖位到簽約起租 

租舖開店看似簡單卻不輕鬆，掌握基本流程能讓你事半功倍。以下是租舖步驟：

1. 尋找舖位：透過專業地產代理查詢租盤，或親自到目標地段視察環境。
2. 實地考察：比較不同舖位的地區、地段、人流及周邊配套。
3. 聯絡業主：選定心儀舖位後，與業主洽談租期、租金及其他費用（如管理費）。
4. 商討租約：雙方確認租約內容，確保條款清晰。
5. 簽約起租：約見律師簽署租約，完成手續後按約定日期開始營運。

小貼士：若業務簡單且透過大型代理租賃，風險相對較低。但為保障自身權益，建議熟悉基本租務知識，留意常見陷阱，避免因疏忽而「損手爛腳」。

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舖位類型：地舖、商場、商廈、工廈

香港商業活動多元，不同物業類型都能用於生意，關鍵在於根據業務性質選擇合適舖位。以下是常見舖位類型：

1. 地舖

• 特點：人流旺，適合零售、餐飲等需要曝光的行業。
• 租金差異：旺角、尖沙咀、中環等熱門地段租金高昂，適合資金充裕的店家；天水圍、柴灣等街坊區租金較低，適合初創或本地客群生意。

2. 商場舖

• 優勢：人流穩定，部分商場有特定主題（如寵物、傢俬），能吸引目標客群並產生協同效應。
• 注意：需遵守商場裝修指引及營運規則（如固定營業時間），違規或擅自關店可能面臨罰款。

3. 寫字樓/商廈

• 優勢：租金較地舖低，面積較大，適合顧問服務等專業業務。
• 注意：需確認大廈公契是否允許商業用途，避免法律風險。

4. 工廈

• 特點：租金便宜，單位大，適合Party Room、網店倉庫等新興業務。
• 建議：若有強大網上宣傳能力，工廈是不錯的低成本選擇。

租約條款關鍵注意事項

簽訂租約前，忽略某些步驟可能帶來風險，尤其是中小型舖位或非直接向發展商租賃的情況。以下是幾個重點：

1. 查冊與打釐印

• 查冊：確認業主身份、物業用途及是否存在僭建。
• 打釐印：繳交印花稅，讓租約具法律效力，保障租戶權益。
• 風險：忽略這些步驟可能導致日後糾紛無保障，切勿因省錢而自找麻煩。

2. 免租期

市場慣例提供14天至1個月免租期，小型舖位較常見；中大型寫字樓因裝修需求，租戶可爭取1至3個月免租期，視租約談判而定。

3. 消防條例

• 餐飲業注意：需關注消防設備是否合規（如走火通道、滅火器更新）。
• 簽約前確認：必要時要求業主整改，以免影響營運或品牌形象。

4. 面積計法

• 建築面積：單位本身面積及分攤的公用面積（如走廊、升降機大堂）。
• 實用面積：單位內實際可用的淨面積，已扣除公用面積，包括牆身、窗台等結構。
• 內攏面積：實際可用面積，建議租工商舖時要求提供內攏面積數字。

租務合約細節須知

1. 租約期

• 住宅租期：一般為1至2年。
• 工商舖租期：工商舖租期普遍為2至3年，通常分生約（固定期）和熟約（續租期），續約權視租約是否包含續租條款；生約期間，雙方一般不可單方面終止，除非租約另有規定。

2. 費用明細

• 租金計算：確認是否固定或按營業額計算。
• 責任分配：差餉、管理費、水電費由誰負責，維修責任如何分配。

計算租舖潛在開支 

了解租舖注意事項後，實際開支預算是創業成功的關鍵。在香港開店涉及多項成本，做好財務規劃能避免超出預算。以下是常見支出項目及大概成本概覽：

支出項目	大概成本
地產代理佣金	通常為一個月租金，租戶多支付全額，業主支付半個月至一個月，視乎代理安排及市場慣例。
律師費	約幾千至1萬元，負責草擬合約及主持簽約程序。
租金和按金	「兩按一上」，即兩個月按金＋一個月預付租金。
釐印費／印花稅	租約總額的0.25%（不超過1年）、0.5%（1至3年）或1%（超過3年），通常由租戶支付，視租約協商而定。
差餉地租	業主多負責地租，租戶負責差餉（視合約而定）。
管理費及推廣費	大型商場可能收取，金額視舖位規模而定。
冷氣費	視實際用量及環境而定。
水電費及按金	視業務規模及舖位大小而定，需預繳按金。
火險（樓宇結構險）	通常由業主或管理公司負責，保費依面積及重建成本計算，但視租約可能由租戶分擔。
財物保險	租戶自費，保障店內財物（如裝修、設備），視保額而定。
第三者責任保險	保障意外導致顧客損失，費用視業務風險而定。
牌照費	視業務需要，如食肆牌照、酒牌，費用不一。
營運開支	包括進貨、員工薪金、裝修費等，視業務規模而定。

小貼士：

• 預留緩衝資金：裝修費和初期營運成本往往超出預期，建議多預留20%-30%預算。
• 與業主協商：如管理費或水電責任不明確，簽約前務必談妥。
• 保險選擇：財物保險和第三者責任保險能降低意外風險，特別適合餐飲或零售業務。

透過以上詳細分析和建議，你可以更準確估算開店成本，避免因預算不足而影響業務發展。租舖創業是一項重大投資，事前做好準備，才能確保業務順利起步並穩健成長。特別是在租賃過程中，仔細審閱租約條款，確保自身權益，是成功創業的關鍵一步。

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免責聲明： 本文僅供參考，如需進一步核實，可參考香港稅務局、物業管理條例及市場最新慣例（截至2025年3月假設無重大變動）。

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