近年香港工商舖價格處於低位，不少精明投資者已開始趁低吸納。非住宅物業（工廈、商廈、舖位）的投資回報雖高，但隱藏陷阱不容忽視。本文將帶你全面了解最新買賣流程、隱藏風險及必看注意事項。
尋找理想非住宅物業（工廈、商廈、舖位），專業地產代理是關鍵。不論是工廈投資還是商舖，地點決定價值——交通便利、人流旺盛或鄰近住宅區的物業，出租及升值潛力更高。此外，物業質素亦重要，例如樓底高度、出入口便利性、管理費、車位配套及周邊噪音等。
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評估用途限制
購買工廈、商廈、舖位物業前，了解用途限制至關重要：
舖位：買舖注意大廈公契是否限制行業（如禁食肆、教育中心），影響經營計劃。
工廈：查地契是否限「工業用途」，工廈投資改裝為工作室或零售需補地價。
商廈：部分寫字樓禁共享辦公室（Co-working Space），限制租客選擇。
租金回報率公式 =（年租金收入 ÷ 購入價）x 100%
舉例：以800萬購入商舖，月租3萬，年回報率 = (3萬×12 ÷ 800萬) × 100% = 4.5%。
注意隱藏成本：管理費、差餉、維修費可能影響實際收益。
查冊是查閱土地登記冊的關鍵步驟，幫助買家了解物業背景。登記冊分四部分：(1) 物業資料、(2) 業主資料、(3) 物業轇轕、(4) 待註冊契約，其中前三項最重要。以下是重點解析：
1. 物業資料
包含官方地址、地段編號、地契等。買舖注意：地契用途（住宅或商業）直接影響是否可合法經營商舖，違規可能導致「釘契」或物業被收回。
地契條款提醒：部分物業地契限制用途，例如早期住宅不可改商業。若違反規定，地政總署可「釘契」或收回物業。買舖注意：食肆等需牌照的行業，若地契不符，將無法申請。
2. 業主資料
列出歷任業主姓名、成交價、註冊日期及按揭情況。
參考價值：近期購入的單位議價空間較小；按揭顯示「all money」（無限額按揭）可能暗示業主曾加按，反映其財務狀況。
3. 物業轇轕
顯示產權負擔（如押記）及其他文件（如租約、法庭命令）。
風險提示：產權負擔可能影響業權完整性，需謹慎評估。
檢查僭建與違規
買舖注意檢查樓梯、閣樓、天井等是否存在僭建，對照物業圖則（可向屋宇署索取）。常見僭建包括：
簷篷/招牌：未經建築事務監督批准或不符合「小型工程監管制度」，有機會構成大廈結構及火災危險，亦會阻礙大廈的保養和維修工程，亦有可能影響路面的交通。
閣樓：如果是正式向屋宇署申請興建的閣樓，便是所謂合法的「入則閣」，否則便屬於違法的「自建閣」，若商舖需要出牌的話，則必須拆除自建閣後，方能申請牌照。
天井：根據圖則檢查，應標示為「LW（Light Well）」，不可私自改建。如私自封了舖位內天井的頂部或加建上蓋，改裝成為儲物間或洗手間，則屬違法僭建。
排水系統：若舖位內非法加建廁所，因沒有預設的排污渠，髒水只能接駁至雨水渠排放，此舉同屬僭建，不但有機會引致渠管淤塞及發出異味，同時亦會污染水道或海港，破壞環境衛生。
業權與商廈按揭成數的關係
獨立契：一個單位一張契，業權單一，申請商廈按揭成數時手續簡單，獲批機會較高。
劏盤：未經屋宇署批准分拆的單位，無獨立業權，銀行多拒絕受理按揭申請。
買家須知：交易前務必查清業權及契約問題，避免按揭受阻。
工廈、商廈、舖位物業印花稅目前沿用「從價印花稅」的稅率 ，所有個人或公司購買非住宅物業，按物業價值徵收遞進式稅率，共分11層稅階，低於400萬元交易僅定額徵稅100元，最高的是樓價2173.9萬元以上物業，印花稅率為4.25%。
| 物業價格（港元） | 印花稅率 |
|---|---|
| ≤ $4,000,000 | $100 |
| $4,000,001−$4,323,780 | $100＋超逾$4,000,000的款額的20% |
| $4,323,780−$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000- $4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款額的10% |
| $4,935,480- $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000- $6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860- $9,000,000 | 3% |
| $9,000,000- $10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000- $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000- $21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,12 | 4.25% |
舉例：購買一個$500萬的商廈單位，需付印花稅：
$67,500＋(500萬 - 450萬) × 10%=$117500
資料來源：香港政府一站通
根據《2024施政報告》，非住宅物業（包括工廈投資）最高按揭成數為7成，還款期最長20年，視樓齡及申請人年齡調整。
資料來源：《行政長官2024年施政報告》
臨約階段：買方悔約失細訂，賣方悔約賠雙倍訂。
正約後：買方因業權問題可踢契，賣方需退訂；否則賣方可殺大訂並追討差價。
不少工廈現時拆售出現「劏盤」，影響工廈投資回報與按揭申請。
買家應對建議：
購入工廈前，務必做好以下檢查：
查公契：確認土地用途（住宅或商業），避免違規風險。
查冊：核實業權狀況、是否有「釘契」或產權負擔。
合規性：確保單位符合《建築物條例》（如走火通道、防火設施）。
銀行估價：預先評估物業價值，避免估價不足影響工廈投資預算。
風險提示：分拆單位可能影響按揭審批及轉售價值，交易前必須確認業權完整。
部分業主利用虛高租金吸引買家，誇大舖位租金回報：
假長約：業主聲稱租客簽了「長期租約」，但實際可能是短期租約即將到期，影響實際回報。
買家應對建議：要求查看正式租約，核實租客身份及背景，確認租約期限。
假高回報：租約標示月租8萬，實際只收5萬，虛增物業價值。買家接手後租金不足，甚至租客退租，需額外支付經紀佣金尋找新租客，損失慘重。
買家應對建議：查閱交租紀錄（如銀行資料），留意免租期是否過長（用以推高月租假象）。
買舖注意：交易前仔細核查租約細節及租金真實性，避免高估舖位租金回報而掉入陷阱。
部分商廈管理費高昂（如每平方呎10元或以上），可能侵蝕投資回報，影響商廈按揭成數的整體財務規劃。
買家應對建議：
提示：交易前核實管理費詳情，避免隱藏成本拖累收益。
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