【片區開發】，香港北部都會區發展邁入關鍵階段！發展局最新公布，洪水橋／厦村、粉嶺北及新田科技城三大「片區開發」試點，截至2025年3月31日已吸引22份意向書，包括長實、恒地、新地等龍頭發展商。本文深度剖析北部都會區的規劃理念、片區功能定位，以及「片區開發」模式如何加速香港轉型，打造大灣區科創樞紐。
北部都會區片區開發是什麼？
「片區開發」是北部都會區發展策略中創新且多元的發展模式之一，旨在引入私人市場力量，加速建設。政府將選取具規模的土地，包括商業及公共設施用地，交由發展商綜合規劃和發展，以期更有效運用資源、提速建設，並減輕政府財政負擔。
北部都會區片區開發規劃圖（資料來源：北部都會區網站）
圖為粉嶺北新發展區試點。（發展局文件圖片）
將土地、基礎設施、產業設施及公共配套納入同一規劃和管理單元，從傳統的單點開發轉向整片區域的宏觀統籌，打破過往零散發展模式，強調整體協調性和綜合性。
在同一片區內同時進行住宅、商業、工業及公共設施等多用途開發，提高土地利用效率和產業布局有序性。
政府以招標形式將片區土地交由私人發展商開發，發展商需負責土地平整和基建，完成後可自行發展住宅用地，公共設施則交回政府管理。
透過片區開發，政府可減輕財政負擔，提前回籠資金，發展商則通過土地升值和項目開發獲利，促進項目加快落成。
此模式借鑒內地公私合作（PPP）制度，強調基礎設施融資和企業深度參與，促進產業發展及城市功能提升。
對接深圳河套區，建設香港版「矽谷」，重點發展人工智能、生物醫藥、微電子等產業，預計提供約15萬個就業機會。
預留約240公頃土地建設科研設施與企業總部；推出「科技人才簽證計劃」，吸引全球頂尖科研人才；與深圳共建數據跨境流通試點，破除創新要素流動壁壘。
香港西部經濟走廊的核心，服務粵港澳大灣區物流與供應鏈需求，預計創造約14萬個就業機會。
建設「洪水橋站」作為港深西部鐵路（連接深圳前海）的關鍵節點；發展高端物流倉儲、跨境電商基地，推動「空鐵聯運」模式。
預計提供超過12萬個住宅單位，其中70%為公營房屋，緩解基層居住壓力。
規劃學校、醫院、文化設施，打造「15分鐘生活圈」示範區。
逐步解除禁區限制，發展文化古蹟旅遊（如中英街）、海上休閒活動。
擴大米埔濕地保護區範圍，推行「濕地緩衝區」開發管制，平衡發展與環境。
收回新界北約1,500公頃閒置棕地（原用於貨櫃倉儲、廢品回收），轉型為住宅或產業用地，提升土地利用效率。
引入市場資本參與基建建設，例如以「建造-營運-移交」（BOT）模式開發口岸經濟區，促進基建投資與風險分擔。
探索「港深科技園」雙重稅收減免，降低企業跨境運營成本，促進深港科技合作。
在河套地區試行「合作查驗、一次放行」的通關模式，促進人才流，提升跨境效率動。
政府將制定清晰的招標程序和評估標準，確保過程公平公正，並公開招標結果，以提升透明度及公眾監督。
政府將在招標文件中明確規定發展商需要提供的公共設施和服務，例如學校、醫院、公園等，以保障居民的利益和生活質素。
北部都會區將推動香港GDP結構轉型，預計到2035年，科創產業佔比從不足1%提升至15%。
通過北部都會區，香港可進一步發揮「一國兩制」優勢，成為內地企業國際化與外資進入大灣區的雙向平台。
市場估算住宅項目回報率達12-15%，商業地塊升值潛力更高。
政府擬發行專項債券支援發展商，緩解利率上升壓力包括「政府可持續債券計劃」和「基礎建設債券計劃」，未來五年每年發行債券規模約1,500億至1,950億港元，確保北部都會區等策略性基建項目按時推進。
分段開發可能衍生公共設施銜接問題，發展商需提交「全期基建方案」作捆綁監管，保障公共利益和基建整體協調性。
北部都會區片區開發不僅是土地規劃的革新，更是香港突破發展瓶頸、融入國家大局的戰略選擇。如何平衡發展速度與質量、經濟效益與社會公平、商業利益與公共利益，將是決定北部都會區成敗的關鍵。儘管挑戰重重，但其成功將為香港開創「北科創、南金融」的雙中心格局，並為大灣區城市群協同發展樹立典範。未來十年，這片土地將見證一座國際化新城的崛起，以及香港的又一次華麗轉身。
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