2025香港中小企貸款必讀攻略｜抵押+政府擔保貸款組合實戰指南（附最新政策）

【2025最新】香港中小企貸款申請終極指南！破解工商舖抵押+政府擔保貸款組合策略，突破單一貸款限制，即看申請條件/利率比較/常見陷阱，助你了解最優融資方案。

香港的中小企業（SME）是經濟發展的支柱，佔全港企業總數的98%以上。根據香港貿易發展局（HKTDC）的數據，中小企業在推動創新、創造就業及促進經濟增長方面扮演關鍵角色。然而，資金短缺是中小企業面臨的主要挑戰之一，尤其是在擴張業務、購買設備或應對經濟波動時。為了解決這一問題，香港政府及金融機構提供了多種融資選擇，包括工商舖抵押貸款及政府中小企融資擔保計劃（SME Financing Guarantee Scheme, SFGS），其中「抵押+擔保」的混合融資模式已成為突破傳統信貸限制的關鍵工具。本文將為大家詳細介紹，令各中小企業在營商路上走得更為穩健。

工商舖抵押貸款的挑戰

1. 嚴格審批要求：銀行通常要求企業提供過去3年盈利證明，新創企業或盈利波動的中小企難以達標，抵押融資申請受阻。
2. 物業估值限制：工商舖市場波動導致銀行對抵押物估值謹慎，影響抵押貸款額度。
3. 空置物業挑戰：空置工商舖作為抵押物時，需提供過往租金證明及招租計劃，增加申請難度。

2025年最新：政府擔保貸款與抵押貸款組合策略

「抵押+擔保」融資模式可突破單一融資限制。以市值1000萬工商舖為例：

• 傳統抵押貸款：按50% LTV可獲500萬
• 疊加政府九成擔保貸款：可再申請800萬額度
• 總融資額提升至1300萬，較純抵押貸款增加160%

抵押物與擔保貸款協同要點

1. 估值基準差異：銀行對抵押物估值通常較市場價保守20%，企業申請前宜先取得獨立測量師報告
2. 還款優先順序：若同時申請工商舖抵押貸款與政府擔保貸款，銀行可能要求抵押貸款優先受償
3. 風險管控：建議將抵押貸款用於長期資產購置，政府擔保貸款用於營運資金，建立防火牆機制

深度解析香港政府中小企融資擔保計劃（SFGS）

政府擔保貸款計劃，正式名稱為「中小企融資擔保計劃」（SME Financing Guarantee Scheme，簡稱SFGS），是香港政府為中小企業提供的主要融資支援，由香港按揭證券有限公司（HKMC）的全資附屬公司HKMC Insurance Limited（HKMCI）管理（HKMC官網）。該計劃自2011年1月1日啟動，旨在幫助中小企業及非上市企業獲得融資，提升其在快速變化的商業環境中的競爭力。

政府擔保貸款計劃三大產品對比

擔保產品	擔保比例	最高貸款額 (港元)	最長擔保期	申請期限	主要申請條件
八成信貸擔保產品 (SFGS 80)	80%	1800萬	最長10年	至2026年3月底	非上市香港註冊公司，營運至少1年，無嚴重稅務或法律糾紛，員工少於100人，年營業額不超過1億港元（製造業1.5億）
九成信貸擔保產品 (SFGS 90)	90%	800萬	最長8年	至2026年3月底	非上市香港註冊公司或專業人士事務所，無需營運歷史，無超過60天未償還拖欠
百分百擔保特惠貸款 (SFGS 100)	100%	最高900萬或27個月薪金及租金總額	最長10年	已於2024年3月31日結束申請	針對受COVID-19影響企業，需於2022年3月31日前營業至少3個月，申請已截止

政府擔保貸款：最新優化措施

2024年10月16日及11月18日，行政長官施政報告宣布優化措施，容許借款企業就現有及新貸款申請最多12個月「還息不還本」寬免，申請期至2025年11月17日止。

擔保費率方面，八成產品最高為貸款額0.45%，九成產品營運超過3年為0.36%，營運3年或以下為0.45%，百分百擔保貸款無擔保費。

申請貸款可為有期貸款或循環貸款（八成產品），貸款貨幣以港元或其他貨幣結算（八成產品），九成及百分百產品以港元結算。

企業可疊加物業抵押貸款，最高貸款額可達物業估值70%加政府擔保額度，且SFGS計劃下無需提供個人擔保。

政府擔保方案VS銀行抵押貸款

項目	SFGS 90擔保貸款	傳統工商舖抵押貸款
最高成數	90%擔保	50-70% LTV
利率範圍	H+2% ~ H+3.5%	P-2% ~ P+1%
審批重點	未來現金流	抵押物價值
適合對象	新創/輕資產企業	持有優質物業企業

政府擔保貸款與工商舖抵押貸款結合

• 疊加融資優勢：企業可將政府擔保貸款與工商舖抵押貸款結合，最高貸款額可達物業估值70%+政府擔保額度，無需個人擔保。例如，持有一間估值1000萬的工商舖，可透過抵押獲700萬貸款，再申請SFGS 80（1800萬上限）額外融資。
• 空置物業策略：即使工商舖空置，企業可透過SFGS申請融資，同時提交租金證明及招租計劃，提升抵押貸款審批機會。
• 靈活還款：2024年10月及11月施政報告宣布，SFGS借款企業可申請最多12個月「還息不還本」寬免，適用於現有及新貸款，減輕抵押貸款還款壓力，寬免申請至2025年11月17日止。

政府擔保貸款與工商舖抵押貸款申請全流程拆解

申請資格

政府擔保貸款

• 香港註冊公司（有限公司、獨資、合夥），於香港有業務運作。
• 非貸款業務公司，非貸款機構關連公司。
• 非上市公司（不包括主板、創業板及海外上市）。
• 八成擔保產品要求營運至少1年，九成擔保產品無營運歷史要求，百分百產品要求2022年3月31日前營業3個月以上。
• 無嚴重稅務或法律糾紛，無超過60天未償還拖欠。

工商舖抵押貸款

• 需持有香港註冊物業作為抵押物。
• 提供物業估值報告、過往租金證明（若有）及招租計劃（空置物業）。
• 企業需證明還款能力，通常要求3年盈利記錄。

申請所需文件

政府擔保貸款申請所需文件：

• 商業登記證／公司註冊證副本（有限公司適用）
• 公司註冊處周年申報表及其他本地公司資料（有限公司適用）
• 職權證明書（如適用）
• 證明企業在港營運至少兩年文件（如財務報表、繳稅通知書）
• 股東、董事、合夥人、東主身份證明及住址證明
• 最新審計財務報表（有限公司）
• 合夥人／東主認證財務報表（合夥／獨資企業）
• 最近6個月銀行結單（如適用）
• 其他貸款通知書（如適用）
• 百分百擔保貸款需額外提供營業額下降證明及薪金租金證明文件（如強積金供款收據、租約等）

工商舖抵押貸款（附加要求）

• 物業擁有權證明（如物業買賣合約、土地登記冊）。
• 物業估值報告（由銀行認可估價師提供）。
• 過往租金收入證明（如租約、租金收據）。
• 空置物業需提交招租計劃及市場分析。

政府擔保貸款用途及限制

• 貸款必須用於企業的業務營運支出，包括支付薪金、租金、購置業務相關設備或資產，以及應急營運資金。
• 不可用於購置物業，貸款用途嚴格限定於營運相關項目。
• 企業可將政府擔保貸款與物業抵押貸款疊加，但所有貸款用途仍須用於業務營運。
• 獲得的貸款不得用於償還、整合、重組或支付企業（包括附屬公司及關連公司）現有貸款或信貸。

政府擔保貸款申請注意事項

• 避免第三方中介，應直接透過參與銀行或貸款機構申請，以防詐騙。
• 無申請費用，香港按揭證券有限公司及參與機構不收取任何申請或手續費。
• 提前規劃融資需求，避免臨時申請導致準備不足。
• 根據企業規模及需求選擇合適的擔保產品（80%、90%或已結束申請的100%擔保貸款）。
• 維持清晰完整的財務報表，有助提高申請成功率。

常見問題：政府擔保貸款與工商舖抵押貸款必知

Q1：SFGS融資擔保計劃如何與工商舖抵押貸款結合？

A：SFGS提供80%/90%擔保，降低銀行風險，企業可疊加工商舖抵押貸款，最高獲抵押物估值70%+擔保額度融資。

Q2：申請工商舖抵押貸款需哪些額外文件？

A：除SFGS所需文件外，需提供抵押物擁有權證明、物業估值報告、租金證明及招租計劃（空置物業）。

Q3：如何提高空置工商舖作為抵押物的貸款審批率？

A：空置物業需提交租金證明及招租計劃，建議委託專業物業顧問提供市場分析，證明物業出租潛力。同時，結合金政府擔保貸款，可降低銀行對抵押物現金流的要求，提升審批成功率。

Q4：非永久居民能否申請抵押貸款？

A：可以，只要公司香港註冊並符合中小企定義，非永久居民可憑工商舖作為抵押物申請。

Q5：如何降低抵押貸款融資風險？

A：制定詳細財務計劃，選擇合適貸款額度，定期檢討還款能力，並確保抵押物估值穩定。

Q6：SFGS與抵押貸款的利率如何確定？

A：由銀行根據Hibor或基本利率加浮動點數決定，抵押貸款利率可能因抵押物風險而異。

香港中小企可透過工商舖抵押貸款釋放物業資金，結合政府擔保貸款提升融資額度，靈活應對資金需求。企業應根據自身財務狀況及抵押物價值，選擇最適合的融資組合，並提前準備完整文件以提高申請成功率。若有需要尋找最合適和最優惠的工商舖，歡迎查詢美聯工商舖。

【注意】以上資訊僅供參考，中小企業主申請政府擔保貸款前，應了解香港政府及香港按揭證券有限公司最新公告為準。