香港作為全球重要的商業樞紐，中小企業（SME）佔本地企業總數逾98%，是推動經濟發展的中流砥柱。面對市場競爭及經濟波動，不少中小企老闆選擇以自有工商舖物業作抵押，或尋求有實力人士作擔保，以獲取所需資金支持業務擴展。然而，工商舖抵押貸款涉及複雜的法律與財務風險，尤其是擔保人須承擔連帶責任，稍有不慎便可能引發嚴重後果。本文將重點解析申請要點及擔保人應注意的關鍵風險，助企業及擔保人做好全面準備，保障資金安全。
申請前必須徹底核實物業的業權狀況，建議在土地註冊處查冊，避免業權糾紛。銀行對物業估價極為保守，尤其是樓齡較高（如超過30年或50年）的工商舖，估價折讓嚴重，可能導致貸款成數下降至40%-50%或更低。因此，提前委託銀行認可估價師進行估值，有助於預測可貸款額度。
空置工商舖作為抵押物，銀行會要求提供詳細的招租計劃及過往租金證明，審查出租潛力及現金流穩定性。若無法證明穩定租金收入，貸款申請難度大增。
銀行通常要求申請人提供過去3年的盈利記錄，特別是對中小企而言，盈利不穩或新創企業較難符合條件。建議企業準備完整且透明的財務報表，並制定合理的還款計劃。
目前工商舖貸款利率普遍較住宅貸款高，約在4.5%至5.8%之間，部分銀行因風險管理加息1.5厘以上。企業應評估利率波動對現金流的影響，必要時可考慮利率對沖工具。
由於銀行對工商舖貸款審批嚴格，申請流程較住宅貸款繁複且耗時，投資者應預留充足時間準備文件及等待審批，避免資金周轉受阻。
申請時應直接與銀行溝通，避免透過不明中介，減少詐騙風險。
某些商廈管理費昂貴（如每平方呎10元以上），會侵蝕投資回報，影響貸款成數及還款能力。申請前應詳細了解管理費及其他潛在開支。
為了謹防業主誇大租金收益或提供短期租約假象，銀行會查看正式租約及交租紀錄，避免高估物業價值。
根據香港《擔保條例》，擔保人需對貸款全額承擔連帶清償責任。若借款人違約，銀行可直接向擔保人追討本金、利息及相關法律費用。以下是擔保人應特別留意的重點，以避免陷入風險陷阱：
避免簽訂無限連帶責任的擔保合約，因為無限責任意味著即使債務增加，擔保人仍須全額償還。
避免合約中含有「交叉擔保」條款，若企業在其他金融機構的貸款出現違約，即使本貸款正常還款，銀行仍可提前追討全額貸款，防止擔保人為借款人其他貸款或債務負責。
擔保人有權在借款人違約或貸款條款變更時獲得及時通知，確保不會在不知情的情況下承擔責任。合約應規定擔保人在貸款展期、增加貸款額或修改條款時擁有知情和拒絕權。
擔保人須明白，若借款人無力還款，銀行可直接追討擔保人全部貸款本金及利息，甚至包括罰息和法律費用。
擔保人本身的信貸評級會因擔保貸款而受影響，未來申請個人貸款或按揭時，銀行會將擔保貸款額度計入負債，降低可貸款能力。
當貸款違約時，銀行雖有權拍賣抵押物，但處置過程可能產生多重成本：
經濟下行時期，工商舖拍賣價可能低於市場估值的30%至50%。
包括法庭訴訟費、執達吏費用及物業接管人薪酬，這些成本將優先從拍賣所得中扣除。
企業應建立「資金用途隔離帳戶」，將貸款資金與營運現金流分離管理。此舉不僅降低資金挪用風險，亦提高銀行對貸款用途的信任度。
申請工商舖貸款時，企業應全面評估物業業權、估價、租金收入及財務狀況，並充分準備相關文件。銀行對工商舖貸款審批嚴格，利率較住宅貸款高，且涉及多項隱藏成本，合理規劃貸款額度與還款能力至關重要。擔保人更須謹慎審視擔保範圍與連帶責任，保障自身權益，避免成為無限期及無限責任的「擔保陷阱」。建議企業及擔保人尋求專業法律及財務顧問協助，確保貸款流程順利進行，並有效防範法律與財務風險，為企業長遠發展奠定穩固基礎。
