北都大學教育城︱香港新界北投資熱潮：預先掌握六大高回報領域

特區政府銳意推動香港的教育發展，打造「留學香港」品牌，於《北部都會區發展策略》中提出「北都大學教育城」規劃，此項佔地逾80公頃的大型教育樞紐建設，不僅將重塑本港高等教育版圖，更將透過教育與產業的深度合作，促進香港的經濟多元化及創新。根據教育局最新披露，項目已進入實質規劃階段，預計2026年上半年公布概念發展綱要，現階段已有19間專上院校參與諮詢，包括香港浸會大學、香港科技大學等頂尖學府，其戰略定位與空間佈局將深度影響區域經濟結構，為投資者帶來的機會。

北都大學教育城戰略佈局

北都大學教育城採用「牛潭尾+新界北新市鎮+洪水橋/厦村」的黃金三角佈局，緊扣《北部都會區行動綱領》的產業與基建策略：

牛潭尾片區：作為最大教育用地集群，位於北都的創新科技地帶範圍，在北環綫主線建成後，將與新田科技城僅一站之隔。根據初步規劃建議，牛潭尾總發展面積約127公頃，分三個發展主題，當中包括北都大學教育城、綜合醫教研醫院及第三所醫學院，以及綜合住宅設計，預計帶動周邊醫療科技與文化創意產業聚落形成。

新界北新市鎮片區：毗鄰規劃中的口岸商貿區，香港科技大學衛星校園將在此聚焦跨境物流與綠色科技研究，與深圳科創園區形成「雙向技術走廊」，口岸經濟帶動倉儲、跨境電商及專業服務需求。

洪水橋/厦村片區：定位為「教育服務樞紐」，港鐵洪水橋站預計於2030年落成，是三個地段中最快能提供土地，發展大學城。政府擬調整原物流用地，擴充教育空間至15公頃，導入「校園+商業街+人才社區」模式，打造年青人的商業配套，從而更大程度發揮各設施間的協同作用，而洪水橋規劃本身有住宅及產業，可與大學城產生協同效應。 

惟洪水橋按現規劃的教育用地僅為5公頃，比現時資助大學的面積更小，難以發展成具規模的大學城，必須整合其他土地發展。

北都大學教育城將包括多項設施，如數據中心、會議設施、體育及休閒設施、學生宿舍，以及第三所醫學院和整合醫療、教育及研究的醫院。政府鼓勵跨院校、跨學科、跨界別及跨境合作，開拓創新課程及研究計劃，旨在提升香港的教育質量和國際競爭力，突破傳統校園封閉模式，透過「校城一體化」設計，使教育設施與商業服務、科研轉化、人才公寓等機能有機融合，預計可創造逾10萬個直接就業崗位，並帶動區域GDP年增長率提升。

北都大學教育城基建進度

根據發展局披露的基建進度，北環線主線工程將於2034年貫通牛潭尾站，而洪水橋站則提前至2030年啟用，此時間差將導致教育城各地區發展呈現「階梯式推進」特徵。政府主導的土地平整及基礎建設工程最早可於2027年展開，大學城、教研醫院土地可於2029年起陸續完成平整。

市場數據顯示，洪水橋片區因政府土地收回及規劃調整，工業用地供應和價格均有明顯提升趨勢，反映投資者對早期發展區域的價值預判。

北都大學教育城：參與的專上院校及其發展計劃

香港浸會大學：希望將整個校園遷至北都，並設立中醫藥科研機構，尋求更大空間和政府資助 。

香港理工大學：希望設立新校區，用作培育博士生、科學研究、技術創新及知識轉移。另外，已提交建設第三所醫學院建議書，承諾在醫學院搬入牛潭尾校區前，理大可以負責所有的財政開支，反映校方的重視及期望。

香港科技大學：有意設立衛星校園，專注跨學科教育、未來醫療及綠色科技。

香港城市大學：有意進駐興建分校，用於研究生研究，保留現有校園。

香港教育大學：希望計劃設立師資培訓中心，促進大灣區合作。

香港都會大學：將科學及技術學院遷入北都，加強與內地在科技領域的合作。

嶺南大學：有意在洪水橋附近設立第二校園，目標學生人數增至8,000。

香港恒生大學：有意開設「小分支校園」。

聖方濟各大學：考慮申請北都用地，成立跨學科研究中心，積極招收非本地生，融入大灣區發展 。

東華學院：已表達意向，現階段傾向保留市區校舍，爭取在北都興建綜合型新校舍。

香港珠海學院：已提交開拓北都校區建議方案，但未考慮將整個校園遷往北都。

值得注意的是，2024年多宗大額酒店及商廈買賣，均由專上學府購入以擴充校舍及配套。較為觸目的包括香港都會大學及香港城市大學，合共涉資超過港元45.3億元，反映香港教育產業具有優厚的根基及發展潛力。

北都大學教育城對工商舖市場的影響

「北都大學教育城」的發展將對香港工商舖市場產生多方面影響：

1. 經濟增長與就業創造：
   • 北部都會區預計提供約50萬個新職位，教育城將為建築、工程、教育及服務業創造大量就業機會。
   • 建設期間將刺激建築材料、工程服務及相關供應鏈的發展。
   • 吸引國際學生及研究人員將增加本地消費，推動零售、餐飲及房地產市場。
2. 人才培養與產業升級：
   • 教育城將培養金融服務、現代物流、先進製造、綠色產業及醫療科技等領域的專才，滿足香港及大灣區的產業需求。
   • 通過與產業合作，提供實習及就業機會，縮短學術與職場的差距。
3. 創新與研發：
   • 教育城將設有先進研究設施，促進跨學科及跨界別合作，推動科技創新。
   • 第三所醫學院及醫療研究醫院將成為醫療科技的中心，吸引國際醫療機構及研究人員。
   • 跨院校合作將催生新技術及初創企業，特別在綠色科技及先進製造領域。
4. 地區整合與國際化：
   • 教育城將深化香港與深圳及大灣區其他城市的教育及產業聯繫，促進人才流動及資源共享。
   • 吸引內地及海外學生將提升香港作為國際教育樞紐的地位，帶動房地產、零售及旅遊業。
   • 例如，聖方濟各大學計劃積極招收非本地生，融入大灣區發展。

北都大學教育城：六大高回報領域

基於「北都大學教育城」的規模及發展方向，對工商舖市場投資及各個不同領域亦有相當影響，帶動不同行業加速發展：

1. 地產市場：
   • 需求增長：教育城建設將帶動牛潭尾、新界北及洪水橋地區的住宅及商業物業需求，包括學生宿舍、教職員住宅及商業設施。
   • 投資機會：短期內，土地價格及租金預計上升，特別在牛潭尾及新界北，投資回報率可觀。長期來看，隨著教育城成熟，周邊地區將成為新興商業中心，發展成符合年青人需要及興趣的行業業務。
2. 教育及研發服務：
   • 市場需求：教育城需要大量教育設施、研究設備及教學資源，帶動教育科技及研發服務的需求。
   • 投資機會：教育科技公司及在線教育平台將受益於跨境教育合作及遠程學習需求。語言培訓及職業教育機構亦有增長潛力。
3. 科技及創新產業：
   • 發展潛力：創新科技地帶（包括新田科技城及港深創科園）將吸引人工智能、生物科技及綠色科技公司，成為初創企業及風險投資的熱點。
   • 投資機會：科技園區的發展將帶動科技基礎設施、孵化器及加速器的投資。與深圳科創園區的協同效應將吸引國際科技公司。
4. 物流及貿易服務：
   • 市場機遇：高端專業服務及物流樞紐的發展將帶動現代物流業、倉儲設施及跨境貿易服務，特別在洪水橋地區。
   • 投資機會：第三方物流服務提供商及智能倉儲技術公司將受益於跨境電商及物流網絡的擴張。
5. 醫療及健康產業：
   • 增長動力：第三所醫學院及醫療研究醫院的建設將刺激醫療設備、藥品研發及健康科技的投資。
   • 投資機會：醫療科技公司（如基因檢測及醫療影像技術）及與大灣區醫療機構的合作項目具有潛力。
6. 文化及旅遊產業：
   • 發展前景：藍綠康樂旅遊生態圈將帶動文化藝術設施、主題公園及高端休閒設施的建設。
   • 投資機會：旅遊及娛樂項目（如酒店及文化活動中心）將吸引本地及國際遊客。

北都大學教育城：風險與機遇

投資領域	具體機遇	風險因素
房地產	住宅、商業物業及學生宿舍需求上升	政策變化、土地供應限制
教育科技	教育設施、在線平台及語言培訓需求增加	市場競爭、技術更新速度
創新科技	人工智能、生物科技及綠色科技初創企業	技術風險、資金需求大
物流服務	現代物流、倉儲及跨境貿易服務	區域競爭、運輸成本上升
醫療產業	醫療設備、藥品研發及健康科技	監管要求、研發週期長
文化旅遊	文化設施、主題公園及高端休閒項目	旅遊市場波動、競爭激烈

北都大學教育城：掌握2026年關鍵決策窗口期

「北都大學教育城」是香港北部都會區發展的關鍵項目，預計將通過經濟增長、人才培養、創新驅動及地區整合，為香港工商舖市場注入新動力。投資者可把握房地產、教育科技、創新科技、物流、醫療及文化旅遊等領域的機會，但需注意政策風險及環境挑戰。隨著2026年概念發展綱要的公布，教育城的具體影響將更加明朗，成為香港未來經濟發展的重要支柱。

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