近期香港銀行同業拆息（HIBOR）持續走低，2025年5月22日一個月HIBOR報0.65%，創下自2022年9月以來逾兩年半新低。此現象引發市場關注工商舖市場是否出現「供平過租」的結構性轉變。本文將從利率機制、財務模型、區域案例三個層面，深入探討低息環境對工商舖投資決策的影響。
香港銀行同業拆息形成機制具有高度市場化特徵，每日由20家指定銀行提交各期限利率報價，經剔除異常值後取中間14個報價的平均值。2025年5月以來，一個月HIBOR從月初的3.96厘急速回落至0.65厘，與美元LIBOR利差擴闊至逾300基點，反映港元流動性過剩與美元降息預期提前反應的雙重影響。
此輪利率下行呈現三個顯著特徵：首先，短端利率降幅（1個月期下跌331基點）遠超長端（12個月期僅下跌70基點），形成陡峭化收益率曲線；其次，隔夜HIBOR與1個月期利差從常態的20-30基點擴至62基點，顯示銀行間短期資金需求萎縮；再者，H按實際利率（H+1.3%）已低於P按封頂息率（2.5%），創造歷史性套利空間。
以典型工商舖H按方案「H+1.5%」計算，當前實際利率降至2.15%，較2024年同期4.45%水平大幅下降230基點。對價值5000萬元的商舖物業，按揭成數60%、還款期25年計算，月供款從24.3萬元降至16.8萬元，降幅達30.8%。此變化顯著改善現金流覆蓋率，使物業持有成本與租賃成本比較優勢突顯。
*上述情況只為例子參考。
值得注意的是，銀行對工商舖按揭的風險定價出現分化。優質地段甲級商廈的按揭利率可低至H+1.2%，而舊區工廈則需H+2.0%，反映資產流動性差異對融資成本的影響。當然，銀行對每個企業購置物業所給出的匯率及按揭成數都有不同，企業要衡量自身的供款負擔能力及實際的還款情況，去選擇是否透過按揭貸款去購置物業。
以尖沙咀富好中心1,375平方呎寫字樓為例，當前售價963萬港元（呎價7,000元），月租金約34,375元（呎租25元）。採用60%按揭、30年還款期、H+1.5%利率計算：
| 項目 | 數值 | 備註 |
| 單位面積 | 約1,375平方呎 | |
| 售價 | 9,630,000港元 | |
| 月租 | 34,375港元 | 呎租約25港元 |
| 按揭成數 | 60% | 按照典型工商舖按揭比例 |
| 按揭貸款額 | 5,778,000港元 | 9,630,000 x 60% |
| 首期 | 3,852,000港元 | 9,630,000 x 40% |
| 還款期 | 30年 | |
| 按揭利率 | H+1.5% ≈ 2.15% | 以當前HIBOR 0.65%計算 |
月租：$34,375元
月供款：約$21,370元
每月節省：34,375 - 21,370 = 13,005
節省比例：約37.8%
此案例顯示，在當前利率環境下，自有物業的資金成本已顯著低於租賃支出。若考慮物業增值潛力、折舊稅盾及其他持有利益，實際購置成本優勢更為明顯。對於有長期使用或投資需求的企業及投資者，在現時低利率環境下轉租為買具備較大吸引力。
低息環境下，香港工商舖市場出現「供平過租」的現象逐漸普遍，但程度因地區、物業類型及按揭條件而異。
普遍性與趨勢：隨着HIBOR及按揭利率下降，加上部分工商舖租金持續上升或維持高位，按揭月供低於租金的情況在核心商業區及部分新興區域開始顯現，特別是中小型單位和甲級商廈較為明顯。
區域差異：尖沙咀、銅鑼灣等核心區的中小型工商舖因按揭利率下降，出現明顯「供平過租」；而觀塘、長沙灣等新興工廈改造項目亦受投資者青睞，部分單位供款低於租金。
按揭條件影響：按揭成數和還款期長短對「供平過租」影響重大。以60%按揭成數及30年還款期計算，較易出現供款低於租金的情況；若按揭成數提高至70%或以上，月供可能高於租金，減少「供平過租」的普及度。
租金與樓價走勢：近年樓價有下跌趨勢，而租金部分區域維持或上升，形成供樓成本相對租金更低的結構，推動更多企業及投資者考慮購置自用物業。
市場影響：此現象促使部分租戶轉為買家，投資者亦趁低息環境加大入市力度，尤其是中小企及長線經營者，形成市場活躍度提升。
低息環境顯著改善企業現金流狀況。以年營業額5000萬元的中型貿易公司為例，假設該公司每年支付租金約108萬元（相當於每月9萬元）。若將這部分租金改為用來支付按揭貸款，企業可以購買約3000萬元的物業資產（假設按揭成數約60%，貸款期限長達25-30年，且利率低於5%），實現經營場所的自有化。
增加資產：企業由租賃轉為持有物業，增加資產項目，提升資產淨值。
現金流優化：低息按揭貸款月供通常低於租金支出，減輕短期現金流壓力。
融資槓桿效應：物業作為抵押品，可進一步用於融資，獲取營運資金，支持業務擴張。
長期成本控制：自有物業避免租金波動風險，穩定經營成本。
總結而言，低息環境下，企業利用按揭貸款購置自用物業，形成「購置-抵押-擴張」的良性循環，不僅增加資產，也增強經營穩健性和成長潛力。
根據管局最新政策，非住宅物業按揭成數放寬至最高70%，對自用與投資性買家有以下不同影響：
按揭成數提升至70%，加上取消按揭壓力測試，令自用買家能以較低首期、更寬鬆的入息審核條件購買物業，減輕資金壓力，提高置業意欲。自用買家因此更容易實現物業自用需求，尤其適合中小企業主或個人經營者自用工商舖。
投資者同樣可享最高70%按揭成數，且資產審批按揭成數亦由60%提升至70%，降低了投資門檻和資金成本。取消壓力測試及部分印花稅（如買家印花稅BSD）後，整體交易成本下降，激勵投資者入市，尤其是公司或境外買家，促使市場活躍度提升。
總結而言，雖然自用與投資性買家均享有按揭成數放寬至70%的利好，但自用買家更受取消壓力測試及供款入息比率統一放寬的直接幫助，融資條件更寬鬆；投資買家則受惠於印花稅減免及資產審批按揭成數提升，整體降低持有成本及入市門檻，兩者在政策利好下均有較大購買誘因，但融資審核細節及風險承受度有所不同。
當前HIBOR下行已實質性改變工商舖市場的成本結構，形成「供平過租」窗口期。對於自用型買家，建議優先考慮尖沙咀、銅鑼灣等核心區物業，利用H按利率優勢鎖定長期經營成本。投資型買家可關注觀塘、長沙灣等新興區的工廈改造項目，透過「購置+增值」策略獲取雙重收益。
隨着香港經濟復甦與大灣區融合深化，工商舖市場正進入新一輪價值重估周期，精準把握利率窗口的投資者將獲得超額收益。
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