香港結業潮下的工商舖市場影響與轉型策略

【結業潮】當眾多知名的連鎖品牌、食肆餐廳、零售店舖和戲院相繼宣布結業謝幕，香港零售業的『結業潮』似乎已成定局。然而同一時間，北角藥妝店以呎租56元刷新區域紀錄、工商舖市場交易量按年急升56.4%——這種截然不同的市場圖景，正預示著香港工商舖市場的深層重構。

在政府停售商業地皮、撥款12.3億推動「無處不旅遊」的政策槓桿下，市場已進入淘汰與轉型並行的新階段。本文以2025年最新數據為基底，分析「結業潮」對工商舖市場的影響，並探討工廈、商廈和舖位的轉型策略，提供具體應對方案。

一、結業潮衝擊：2025年最新市場實況

舖位市場：關店潮與新業態並存

高租金區洗牌：開業12年的韓國美妝護膚品牌銅鑼灣店、連鎖品牌食店、新光戲院、尖沙咀海運戲院相繼結業，反映傳統零售模式受壓。

體驗經濟崛起：龍豐藥妝以呎租56元進駐北角中南廣場（較5年前高30%）；內地茶飲品牌加速擴張，佔核心區新租賃量40%。截至2025年2月，已有12家中國大陸茶飲品牌進入香港市場，包括奈雪的茶、茶百道、蜜雪冰城、喜茶、瑞幸咖啡、LINLEE林裏、霸王茶姬等。這些品牌積極在銅鑼灣、尖沙咀、灣仔、旺角等核心區開設新店，推動香港餐飲租務市場的多元化發展。

商廈市場：成本驅動「降級升級」現象

共享辦公室興起：由於傳統辦公室租金高昂，許多中小企業（SMEs）選擇轉向共享辦公室，以減低營運成本及提升彈性。共享辦公室提供短期租約、全配套設施及按需付費服務，適合面對市場變化的中小企快速擴展或調整規模

ESG（環境、社會及管治）成租賃關鍵：具備LEED及WELL等國際綠色建築認證的甲級商廈續約率高達85%，以太古坊為例，其新建及翻新項目均達到這些高標準，提升物業吸引力及市場競爭力。香港政府亦推出補貼計劃，對裝修工程提供約20%的資助，鼓勵業主及租戶進行環保及節能改造。隨著ESG標準成為資產評估及租賃決策的重要指標，具備良好ESG表現的物業更受投資者及租戶青睞

工廈市場：電商與科技需求爆發

政策支持：香港政府停止出售商業用地，積極推動工廈轉型為數據中心、寫字樓、藝術場地、汽車維修城及迷你倉等多種用途，，企業亦積極尋求更多靈活的空間來應對新的商業模式。

物流及電商行業發展：工廈因地理位置及空間靈活性，成為物流、冷鏈倉庫及電商企業的重要基地，隨着電商租賃佔工業物業總量比重增加，工廈市場需求持續增長。

2025年香港工商舖市場關鍵指標對比

指標	工廈	商廈	核心區舖位
空置率	約7.0%至8.2%	約13.7%	10.6%
租金增長	-0.6%	甲廈-0.4% 乙廈-2%	-0.8%
政策支持	活化工廈基金	停售商業地皮	旅遊撥款12.3億

二、結業潮下工商舖的轉型策略

工廈：轉型與共享經濟升級

文創園區改造：工廈積極改造成文創園區，南豐紗廠是成功案例，活化後結合創新科技、文化藝術及學習空間，吸引設計工作室進駐，成為文青熱點，提升區域活力與租金收益。

物流與數據中心需求：跨境電商帶動倉儲需求增長，小型冷鏈倉庫改建成本比傳統倉庫低，成為成本效益高的物流設施選擇。

業主行動方案：業主積極申請「BUD專項基金」支持數碼轉型，降低改裝成本，並增設智能溫控系統及貨運電梯，提升物業功能性及吸引力。

商廈：混合用途及重新定位

混合用途發展趨勢：香港商業物業市場積極採用混合發展模式，結合寫字樓、酒店、住宅及商場等多種用途，以緩解寫字樓供過於求問題，提升物業整體價值與活力。著名例子包括環球貿易廣場（ICC）和朗豪坊，這些大型綜合項目結合多種業態，促進區域經濟多元發展

重新定位以吸引新租戶：疫情後，投資銀行規模縮減，但對沖基金、資產管理公司及加密貨幣公司逆勢擴張。香港批准了10家持牌虛擬資產交易平台並推出加密貨幣ETF，推動相關企業在港設立實體辦公空間。這類企業偏好面積較小、成本較低的辦公空間，反映出寫字樓使用趨向靈活性和高效性。

舖位：體驗經濟+智能提貨點

快閃店模式：空置舖位轉型為NFT藝術展、演唱會期間限定店等快閃店。多以限時、主題性強、互動性高為特色，並結合文化、藝術、動漫及潮流元素，豐富消費者體驗，同時透過租金分成或限期租賃降低租戶經營風險。

O2O新零售模式：OMO（Online-Merge-Offline）新零售正式邁入主流市場，例如日本服飾品牌UNIQLO，實體門市結合會員活動、現場互動體驗（如新品試穿、快閃優惠等），增強顧客品牌黏著度與忠誠度，強化整合線上下單於實體取貨功能，拉高線上與實體的雙向流量，縮短消費者等待時間，強化門市作為物流樞紐角色。

三、政策引擎：政府如何激活市場？ 

政府透過旅遊產業投資、稅務優惠及基建支持三大引擎，推動香港經濟多元發展與市場活力提升，並配合國家區域發展策略，鞏固香港作為國際經濟及旅遊樞紐的地位。

旅遊項目引流：

政府撥款約12.3億元推行「無處不旅遊」理念，串聯本地工業品牌如李錦記、奇華等生產線體驗，打造多元旅遊熱點，目標吸引約50萬旅客。旅發局亦支持會議、展覽及獎勵旅遊活動，提升旅遊質素與承載力，促進經濟發展。此外，政府簡化內地電商合規流程，推動「電商易」計劃，資助本地電商進駐天貓國際，拓展跨境電商業務

稅務優惠：

• 推行離境退稅及海南自貿港免關稅政策，刺激奢侈品消費回流香港。
• 大灣區企業落戶香港可享稅務優惠，促進資金流入及產業投資。例子包括寧德時代在港集資46億美元，投資匈牙利工廠

基建發展：

政府預留約37億元加速推進「河套合作區」基建建設，並推動跨境鐵路接駁深圳前海，強化區域互聯互通，提升經濟協同效應。

四、未來展望

• 工廈物流科技化：隨著中美關稅若有所緩和，跨境電商倉儲需求有望爆發。香港政府及業界積極推動物流業智慧化和自動化，利用人工智能、大數據及綠色物流技術提升效率，強化香港作為國際物流樞紐的地位。
• 商舖小型化與體驗化：市場趨向以2,000平方呎以下的小型舖位為主流，健身中心、醫療美容等體驗型業態擴張加速，滿足消費者多元化需求。
• 教育資產崛起：政府自2024/25學年起將資助專上院校非本地學生限額由20%提升至40%，吸引更多海外及「一帶一路」國家學生來港升學，促進教育樞紐發展，多間大學非本地生錄取人數大幅增加，帶動學生宿舍及相關資產需求增長。

香港的「結業潮」為工商舖市場帶來挑戰，但政府推出的旅遊項目、工廈市場回暖及香港的國際融資角色為經濟復甦注入動力。「香港工業品牌旅遊」等項目不僅重現工業輝煌，還為傳統製造業開闢新出路。工商舖市場通過靈活轉型，如共享空間、綠色辦公及體驗式零售，可有效應對結業潮挑戰，實現可持續發展。