寧德時代在港上市，不僅成為2025年全球最大IPO，更為香港商業生態帶來深遠影響。作為全球主要金融中心之一，香港不僅吸引內地企業的上市需求，也成為中東資本進軍亞洲的重要跳板。香港行政長官李家超於2025年5月率團訪問卡塔爾和科威特，簽署59項合作協議，進一步鞏固香港作為「超級聯繫人」的角色。本文從資本市場動態、寫字樓供需數據及產業遷移模式三個維度，深入剖析IPO熱潮及中東資本流入對香港商廈市場的連鎖效應，並預測未來三年核心商業區與次核心區的價值重分配路徑。
財政司司長陳茂波於2025年4月13日表示，已指示香港證監會和香港交易所做好準備，迎接中概股回流，並稱香港必須成為中概股回流的首選上市地。這一表態背後，是美國財政部長貝森特曾經在媒體採訪時，提出「不排除要求中概股在美國退市」的可能性。
其實早在中美首次發生經貿關稅摩擦的2018年以來，有關中概股的摘牌風險就已形成。直到2020年美國《外國公司問責法案》實施後，這種風險更加被市場關注，許多中概股依然未雨綢繆，自2018年上市制度改革至今年3月底計，已有33家中概股回流香港。
除了阿里巴巴、網易、京東等知名中概股已在香港完成二次上市或雙重主要上市，反映回流趨勢。科創板亦成為不少企業的首選。創新藥企百濟神州、復旦微電等7家中概股「回流」至科創板。
這些企業平均需要配置800-1,500平方米的臨時辦公空間用於上市籌備，直接帶動中環、金鐘區域短期租賃需求增長19%。根據市場研究顯示，單一中型IPO項目可衍生出6-8家專業服務機構的協同辦公需求，包括律所、審計機構及財經公關公司。
2025年5月，香港行政長官李家超率團訪問卡塔爾和科威特，簽署59項合作協議，涵蓋金融、貿易、投資及科技創新領域，預計吸引更多中東企業在港設立區域總部。中東主權基金及企業近年積極布局亞洲，香港憑藉法治、資金自由流通及低稅率優勢，成為其進軍內地的首選跳板。科威特與香港簽署投資保護協定，卡塔爾給予特區護照30日免簽待遇，進一步便利雙邊商務往來。
這些政策鬆綁將刺激中東企業進駐香港，特別是中環、金鐘、九龍站等核心區的甲級寫字樓。業界開始針對中東企業文化，提供符合伊斯蘭教法（Shariah）規範的辦公空間及會議設施，以吸引長期租戶。中東國家在金融科技、人工智能及綠色能源的發展與香港產業政策高度契合，李家超強調與卡塔爾在AI應用及跨境數據流動的合作，預計將吸引更多中東科技企業來港設立研發中心。
2025年第一季度，香港整體寫字樓空置率升至13.7%，中環為11.5%，灣仔/銅鑼灣為9.5%。租金走勢分化，中環租金按季下跌3.1%，港島東下跌4.1%，而尖沙咀微升0.4%，顯示次核心區的租金穩定性更強。反映次核心區租金跌幅較小。次核心區的價值重估正在改變傳統中央商務區（CBD）的空間利用模式。這些區域提供成本效益更高的辦公空間，同時配備現代化設施，吸引成本敏感型企業。
根據多家市場報告，未來三年香港寫字樓市場將迎來約420萬平方呎新增供應，其中2025年單年供應量約150萬平方呎，新增供應中約68%集中於傳統核心商業區（CBD），如中環、金鐘等，這將加劇核心區租金下行壓力，因為供應過剩使空置率攀升，租金預計下跌5%至10%。
為應對供應過剩，部分業主開始探索業態轉型。部分業主及地產基金積極創新物業管理模式，將部分商廈注入零售、文化創意元素，或改造為混合用途物業（如豪宅+辦公室），以分散風險並提升吸引力。這種靈活且針對特定需求的空間配置，有助提升租賃效率並減輕空置壓力。
內地新能源與跨境電商企業的出海浪潮，正推動香港寫字樓租賃模式轉型。
根據香港貿易發展局過去兩年針對粵港澳大灣區和長三角地區內地企業「走出去」趨勢的問卷調查，約九成內地企業表示未來1至3年計劃拓展國際業務，其中多數選擇香港作為「走出去」的首選服務平台。
全球供應鏈正迅速向綠色化、數智化、科技化方向轉型，成為主要經濟體的共識。這促使企業採用「輕資產+重科技」的選址策略，既控制成本，又提升運營效率和數字化升級。次核心區如鰂魚涌、觀塘等則成為此類企業的選址趨勢，這些次核心區的寫字樓租金相對核心區更具競爭力，有效降低營運成本。
香港作為連接內地與全球市場的「超級聯繫人」，擁有完善的金融、法律及專業服務體系。政府及生產力局積極推動企業利用香港平台優勢，協助新能源、跨境電商等行業開拓東盟、中東等新興市場，並提供一站式國際化服務和合規指導。
隨著中東市場與香港經貿合作深化，香港核心區甲級寫字樓需求預計進一步增長。業界亦開始針對中東企業文化及業務特點，提供符合伊斯蘭教法（Shariah）規範的辦公空間及會議設施，促進長期租賃合作。
總體而言，內地新能源及跨境電商企業的出海戰略不僅催生對靈活、智能化辦公空間的需求，也推動香港寫字樓市場結構性調整，促使次核心區成為新興戰略指揮樞紐，為香港工商舖市場注入新活力
每宗IPO激活多家關聯企業的辦公擴張需求。香港法律服務市場調研顯示，赴港上市的中資企業普遍需要多家律師事務所、會計師行及財經公關公司提供協同服務，且這些服務機構會因應上市項目擴充辦公空間，立法會及律政司報告指出，法律及專業服務業在支持企業IPO及跨境業務中扮演重要角色，相關機構對辦公空間需求有明顯增長趨勢。私募股權及財富管理報告亦反映，上市企業及其關聯服務機構對香港核心區寫字樓需求持續旺盛，尤其在IPO高峰期。
上市成功通常伴隨資金注入和業務擴張，企業需要更大、更智能化的辦公環境支持快速增長的團隊和複雜的跨境協作。企業對辦公環境的需求隨之提升，推動「空間+科技」升級模式成為甲級寫字樓的新標準。
現代甲級寫字樓不僅注重傳統的裝修品質和彈性間隔，更強調智能樓宇管理系統的應用，如人工智能負載管理、智能照明、室內空氣質量監測及物聯網技術，提升能源效益與使用者舒適度。例如太古坊一座獲得多項綠建環評與WELL認證，配備智能照明、空氣質量感測器及預防性維修保養系統，成為智慧綠色建築典範。
甲級寫字樓配套逐步融入跨境數據專線、智能會議系統等科技元素，支持企業全球化運營與遠程協作，成為吸引金融、科技及創新企業的重要因素。
「空間+科技」升級模式推動甲級寫字樓從傳統的物理空間向智能化、綠色化及健康化轉型，提升建築品質與服務標準，滿足現代企業多元化、數字化及可持續發展的需求，成為未來市場競爭的核心優勢。
香港商廈市場在短期內，核心區優質商廈將受益於金融服務業擴張和中東企業進駐需求。次核心區有望承接成本敏感型企業遷移潮，推動價值重估。長期而言，市場復甦取決於IPO活動的持續性和實體經濟協同發展。中東資本的流入為寫字樓市場提供了新增長動力，業界應主動對接中東企業需求，提供符合其文化特點的辦公空間，提升競爭力。鞏固「內地+中東」橋樑角色，將為寫字樓市場帶來更廣闊發展空間。
