元朗 簡介及現況 - 美聯工商舖

關於元朗

元朗位於新界西北部,東面連接北區以及大埔區,南面鄰近荃灣和屯門區,範圍包括元朗市、屏山鄉、新田鄉、廈村鄉、十八鄉及天水圍新市鎮等,總面積逾1.4萬公頃。根據2016年人口普查顯示,元朗區人口共逾61萬人,是全港18區人口第三多,年齡中位數為42.1,是18區中最年輕。

元朗市中心是區內最多商舖、最繁盛的地方,是整個元朗區的核心部分。傳統上,青山公路元朗段(又稱大馬路)是該區的一綫街,零售氣氛濃厚,以元朗大馬路為心中,東面至形點(YOHO MALL)、南面至馬棠路、西面至水邊圍村及北面至東頭工業村。

1.4萬公頃
總面積
61萬
總人口 (2016年人口普查)
42.1歲
年齡中位數
20分鐘
來往元朗及南昌

元朗人口

元朗人口增長急速 帶來龐大消費力

根據歷年人口普查數據顯示,截至2016年為止,元朗區人口錄約61.4萬人,較2001年累積增長36.8%,平均每年複合增長約2.1%;大幅跑贏同期全港整體人口的9.3%增幅,反映元朗區人口增長急速。

根據2016年人口普查統計,元朗市中心總人口17227人,個人入息中位數為14380元。而元朗區之中,人口最高的區域是十八鄉中,共21459人;個人入息中位數最高為元龍,達25,000元。

近年元朗區人口大幅增加,與區內新盤供應上升有關。作為住宅供應重鎮的元朗,發展商近年紛紛在區內興建新盤項目,該批屋苑已於近年先後落成,單計2016年底至2018年初,短短1年半期間已有合共逾3,600伙住宅落成,令區內常住人口保及人流持增長,帶來龐大消費力。

歷年元朗區人口/全港人口增長率
元朗人口 增長率* 全港人口 增長率*
2001 449,070 --- 6,708,389 ---
2006 534,192 19.0% 6,861,280 2.3%
2011 578,529 8.3% 7,070,388 3.0%
2016 614,178 6.2% 7,335,384 3.7%
資料來源: 2001, 2006, 2011, 2016年人口普查
*與上一個統計時期比較
Grand YOHO
朗日路9號
伙數
1,128伙
入伙日期
2016年12月
Grand YOHO 2
朗日路9號
伙數
826伙
入伙日期
2017年3月
世宙
安寧路38號
伙數
1,129伙
入伙日期
2017年3月
映御
德業街11號
伙數
523伙
入伙日期
2017年3月
尚悅
元朗十八鄉路11路
伙數
2,580伙
入伙日期
2013年10月
資料來源: 美聯物業

內地旅客

鄰近內地 吸引內地旅客

元朗區另一優勢為鄰近各內地口岸,從褔田口岸及深圳灣口岸前住元朗僅需約20分鐘車程,除了本地顧客外,亦吸引不少來自內地的旅客選擇來到元朗購物,來到元朗選購日用品也成為了內地居民的日常習慣。

根據海關統計數字,2016年兩個接近元朗入境口岸包括落馬洲、落馬洲支線及深圳灣佔整香港流量43.5%。其中落馬洲2016年全年錄得約2,724萬人次,佔整體流量9.18%,深圳灣錄得3,852萬人次,佔12.98%,而落馬洲支線錄得6,341萬人次,佔整體人次21.4%。

資料來源: 香港海關

市內交通

交通四通八達 來往各口岸及市區方便

元朗交通便利,區內有輕鐵及西鐵兩大鐵路系統,市民及遊客可以透過轉乘往返市區至元朗,由於交通四通八達,元朗可以吸引到其他地區的人流。目前,輕鐵合共有11條路線,平均班次約為5至9分鐘一班,根據2017年2月份立法會交通事務委員會的文件顯示,輕鐵繁忙時段最高載客率達91%,為配合新界西北區人口增長,港鐵計劃購買10架輕鐵,將提高輕鐵的載客量。

另外,落馬洲及深圳灣口岸合共最少有2架巴士,以及多條專線小巴途經元朗市中心,車程只需要約20分鐘,繁忙時間班次約5至7分鐘一班,為元朗區帶來不少經常過來購買日常用品的內地旅客人流。

西鐵
巴士,的士和輕鐵
公共運輸交匯處
3-5分鐘
繁忙時間班次

輕鐵
11條
路線
5-9分鐘
平均班次

巴士及小巴
20分鐘
來往市中心至
落馬洲及深圳灣口岸
5-7分鐘
繁忙時間班次

舖市情況

街舖為主、大型商場少,民生及連鎖店並存

元朗區人口龐大,但區內商場供應有限,最大型的商場要數YOHO MALL形點,涉約120萬平方呎零售樓面,但其餘商場規模較細,因此,街舖就成為不少商戶進駐的熱門選擇。

近年,隨著不少新式屋苑相繼落成,元朗的消費力進一步增加,除了吸引如食肆的民生區商戶進駐之外,更吸引不少連鎖珠寶店等高承租力商戶落戶元朗。隨著市場不斷看好該區舖位前景,元朗街舖的租售價也拾級上升。

區內主要街道平均呎租走勢
2012 2013 2014 2015 2016 2017
大馬路 $114.67 $125.17 $159.60 $116.59 $141.25 $138.02
又新街 $91.94 $118.18 $133.01 $116.41 $155.60 $141.22
教育路 $106.23 $113.82 $147.63 $167.37 $111.63 $105.28
安寧路 $57.6 $71.53 $75.64 $71.03 $82.56 $90.86
鳯攸南街 $61.76 $68.63 $66.32 $80.00 $81.28 $77.71
鳯攸北街 $68.32 $61.77 $65.03 $96.29 $63.63 $76.79
大棠路 $87.78 $125.40 $111.22 $92.51 $127.35 $80.61
資料來源: 美聯工商舖資料研究部及美聯旺舖
食肆及連鎖珠寶店漸增 集休閒度假及自由行於一身

由於區內人口持續增加,同時要顧及內地旅客需要,如此龐大零售需求,令有意投資元朗的投資者更進取,而當中有不少金舖更不惜面對加租壓加亦要入市,反映他們看好元朗前景。

近年部分珠寶金行搶租元朗區舖個案
日期 地址 面積(平方呎) 月租(萬元) 呎租(元) 新租客 舊租客
2017/06 大馬路141號地下、閣樓及1樓 3150 35 111 老鳯祥 雞仔嘜
2016/08 大馬路153號全幢 3141 22 70 六福珠寶 特賣場
2015/08 大馬路99-109號地下4號舖 982 18.5 188 金至尊 電訊店
2015/05 元朗廣場地下5至6號舖 2000 51 25 太子珠寶鐘錶 麥當勞
2015/04 大馬路98號全幢 3500 60 171 太子珠寶鐘錶 髮型屋、小食店等
資料來源: 美聯工商舖資料研究部、美聯旺舖及市場資訊
近年矚目投資者入市區內個案
買入日期 地址 面積(平方呎) 買入價 呎價(元) 買家
2018/08 元朗安定樓地下a號連1樓 1,500 $6,460萬 $43,067/呎 資深投資者
2017/01 安駿里2號地下15號舖 274 $1,050萬 $38,321/呎 李根興
2016/12 水車館街地下至3樓 23,600 $2.2億 $9,317/呎 鄧鉅明
2016/10 安寧路38號世宙(第二座)地下10-19號舖 1,300 $5億 $384,615/呎 冠華集團
2016/09 安寧路38號世宙(第三座)地下20-30號舖 18,982 $6.12億 $32,243/呎 佳寶集團
2016/08 牡丹街23號康德閣地下多個舖位 3,382 $2.71億 $64,000/呎 大家樂
資料來源: 美聯工商舖資料研究部、美聯旺舖及市場資訊
知名投資者持有區內舖位個案
買家 地址
大家樂 元朗牡丹街23號康德閣地下多個舖位
大鴻輝集團 元朗青山公路元朗段116-120號地下,一樓1,2,3A,3B號舖
鄧鉅明 元朗水車館街地下至3樓
佳寶集團 元朗安寧路38號世宙(第三座)地下20-30號舖
林子峰 元朗青山公路元朗段65-67號豪景商業大廈全幢(除了地下1號舖,6樓,23樓)
冠華集團 元朗安寧路38號世宙(第二座)地下10-19號舖
李根興 元朗鳯攸南街3號地下23號舖
凱施麵包 元朗青山公路元朗段62號全幢
資料來源: 美聯工商舖資料究部、美聯旺舖及市場資訊,數據截至2018年2月底
近年買賣及租務成交量走勢

自2013年工商舖物業辣招實施後,明顯對元朗區商舖買賣造成打撃,由2012年的417宗大幅跌至去年113宗,涉及金額亦由27.7億下跌至16.5億元。租賃市場沒有受到買賣交投平淡所影響,即使租持續上升,亦無阻投資者進駐元朗意欲,租賃交投持續暢旺,由2012年199宗租賃成交上升至去年286宗。

元朗區最新成交
成交日期及項目 面積(約) 成交價 資料來源
資料來源: 美聯工商舖資料研究部、美聯旺舖及土地註冊處

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