元朗 未來發展及推介理由 - 美聯工商舖

新盤供應

新盤供應重鎮 潛在人口大增

政府近年積極發展元朗,吸引不少發展商到區內「插旗」,而該區日後將成為住宅供應重鎮。根據資料顯示,由今年起至未來數年,元朗市中心及東頭工業區一帶將有6個新住宅項目陸續落成,涉及逾5,300伙住宅供應,當中有2個是位於東頭工業區的項目,包括朗屏8號及宏業西街21號項目,而朗屏8號更已於本年初入伙,勢將為區內帶來新的消費力。

此外,政府也致力於市中心以外的元朗多個地區,發展新市鎮,包括洪水橋、元朗南、錦田,以及有望動工的港鐵北環綫沿站等,未來20年有望提供多達10萬伙住宅單位,發展潛力可謂無限。

用途 項目地址 發展商 伙數 樓面面積(平方呎) 佔地面積(平方呎) 備註 預計關鍵日期
商業 宏業西街與康業街交界 信和 不適用 495,000 99,524 --- 待確
商業 虹方 星星地產 不適用 110,000 18,621 屬工廈活化商廈項目 2018年 第四季
住宅 西鐵元朗站 新地 1900 住宅: 1,400,000 零售:107,000 418,000 已獲批建 待確
住宅 GRAND YOHO 第3期 新地 逾550伙 待確 待確 待確 待確
住宅 西鐵朗屏站 華懋 720 451,980 90,396 即將落成 2018年 第三季
住宅 元朗大橋村 長實 / 劉皇發家族 827 1,245,000 209,489 等待收購村屋 待確
住宅 朗屏8號 嘉華、信和 912 524,000 104,788 即將落成 2018年第一季 (已入伙)
住宅 宏業西街21號 星星地產 450 住宅: 183,849 零售:4,413 34,230 有待城規會批准 待確
住宅 山邊村以東、元朗公路以北 新地 455 260,560 352,100 已向城規會申請改地積比 待確
住宅 青山公路潭尾段18號 新地 3657 待確 1,700,000 即將落成 2016-2018年分階段落成
公共設施 元朗體育路元朗市地段第281號 政府 不適用 41,979 7,535 有待動工 2018年

未來,元朗將有多個重點發展區,較矚目的包括元朗南、洪水橋發展區。根據初步規劃,單計上述兩區,預計合共將有約9萬伙新住宅落成,預計人口將超過30萬人,並提供逾220萬平方米的商業樓面面積,首批居民預計可在2024年至2028年之間入伙,整個發展預計最終在2038年全面落成,屆時將為元朗區帶來更強大的消費力。

項目 預計人口(人) 新增住宅單位(伙) 商業樓宇面積(平方米) 預計首批入伙日期 預計整體計劃落成
元朗南 約 88,000 約 28,500 約 180,000 2028年 2038年
洪水橋 約 218,000 約 61,000 約 2,055,000 2024年 2038年
錦田 約 100,000 約 33,700 --- --- ---
21萬8千
總人口
(新增人口及現有人口)
約6萬1千伙
新增宅單位數量
約15萬個
就業機會
205萬5千平方米
商業樓面面積
431萬2千平方米
工業及特殊工業用途樓面面積
圖片來源: 洪水橋新發展區規劃及工程研究
資料來源: 規劃署、土木工程拓展署
8萬8千
總人口
(新增人口及現有人口)
約2萬9千伙
新增宅單位數量
約1萬1千個
就業機會
18萬平方米
商業樓面面積
37萬5千平方米
工業及特殊工業用途樓面面積
1萬4千平方米
露天貯物用地土地面積
圖片來源: 元朗南房屋用地規劃及工程研究
資料來源: 規劃署、土木工程拓展署

根據規劃署建議,元朗錦上路站、八鄉車廠以及周邊涉及14幅土地,合共可提供3.4萬伙住宅單位,其中錦上路第1期發展已於2017年5月批出,涉及1,650伙單位。


為加快區內房屋發展,規劃署亦建議將錦上路以南3幅用地用途改為住宅用途,並劃一以地積比3倍發展,將合共興建27幢住宅,涉及約9,000伙單位。當中,最大面積為錦田河及東匯路交界的第1號地盤,總樓面約187.3萬平方呎,計劃興建10幢17層高的住宅,提供約3,700伙。

資料來源: 規劃署年報2016

基建配套

前稱落馬洲邊境購物城,佔地約420,000平方呎,是一個以貨櫃屋建築概念而成的購物城,當中商品以家居用品、服飾、書店、美妝護理及餐廳為主。

為應付內地旅客對本地商品的需求,新田購物城選址鄰近落馬洲口岸,於2013年由政府提議發展,經過多年規劃,新田購物城在2018年2月3日開始試業,購物城提供合共逾200間商舖,包括多個本地及進口知名品牌。根據主辦單位預計,本地客源將佔約45%,預料有待全面落成後,閒日入場人次可達1萬日次,並創造2,500個就業機會。有待購物城全面落成後,有助帶動元朗區整體旅遊。

資料來源: 城規會文件AYL-ST503
落馬洲河套地區港深創新及科技園

落馬洲河套地區開發曾被納2007-2008年施政報告中十大基建之一,於2008年3月成立「港深邊界區 發展聯合專責小組」,2011年11月在深港合作會議中簽署《推進落馬洲河 套地區共同開發工作 的合作協議書》,並於2013年7月公佈規劃及工程結果。

由於本地創科氣氛逐漸形成,科技園有助初創企業發展及吸引國際頂尖創機構進駐香港,其中科技園總樓面面積最高可達120萬平方米,環繞著科研合作、高端培訓及文化創意3個主題。

未來深港創科及科技園勢成為香港歷來最大創科平台,每年經濟貢獻達570億元,並預計將製造5萬多職位。預計2021年將移交上蓋發展予科技園公司。

根據2018年財政預算案中提及,將注資200億元用於落馬洲河套區港深創新及科技園(創科園)第一期,包括土地平整、基礎設施、上蓋建設和早期營運。在相關的規劃研究完成後,參考研究結果,適時增撥資源,讓創科園盡快投入運作。

圖片來源: 立法會文件 CB(1)645/16-17(01)
圖片來源: 路政署
港珠澳大橋

港珠澳大橋是一條連接香港、珠海及澳門的跨海通道,從珠江三角洲東岸的香港口岸到西岸的珠海/澳門口岸全長約42公里,能夠解決粵、港、澳地區陸路運輸需求,建立三地運輸新通道,有助推動經濟發展。主橋於2012年簽署合同並正式動工。

根據2014年立法會發展事務委員會討論文件中提及,大橋通車初期,車流量估計為每日9,200至14,000架次,而旅客每日流量估計介乎55,850至69,200人次,隨著大橋配套日漸完善,日後汽車和旅客流量將有機會增長。預計港珠澳大橋將分階段落成,首階段可望於2018年第2季通車。

圖片來源: 路政署
屯門至赤鱲角連接路

為配合港珠澳大橋落成,屯門至赤鱲角連接路相關工程於2011年11月展開勘探工程,並於2013年6月正式展開建造工程,預計南面連接路最快於2019年上半年完成,而北面連接路亦計劃於2020年落成,有待相關工程完成後,將縮減新界北區包括元朗區來住港珠澳大橋、機場及北大嶼山的時間。

圖片來源: 2014鐵路發展策略
北環線

根據2014年鐵路發展策略中,未來將興建港鐵北環線以連接錦上路及落馬洲支線。港鐵北環線總長度約10.7公里,總站為錦田站和古洞站,而古洞站為落馬洲支線中新增的中途站,主要服務凹頭、牛潭尾和新田區的發展,同時亦能改善整體鐵路網絡的穩健性和流動性。

圖片來源: 2014鐵路發展策略
洪水橋站

為配合洪水橋新發展區需要,計劃在西鐵線天水圍站和兆康站之間增加洪水橋站,該站初步計劃於2021至年2024年間落實,當局期望洪水橋站可讓市民30分鐘內來往香港核心地區。

國家政策

粵港澳大灣區

粵港澳大灣區核心域是9+2共11個城市,包括廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門及肇慶9個市,以及香港和澳門特別行政區,總人口約6,800萬人。隨著香港參與推進大灣區建設,將為香港推動產業多元化創造有利條件,特別是拓展創新及科技發展方面,港人在大灣區學習、就業、創業、營商和生活等將會更便利。

大灣區經過多年發展,香港、深圳和廣洲的核心城市經濟實力旗鼓相當,大灣區以此為基礎,強化城市之間建立彼此之間緊密合作,而3個大型城市有如此接近的距離,在當前世界中亦屬罕有情況。

大灣區城市關係變得密切,隨著相關政策及配套日漸完善,元朗區角色漸漸變得重要,在旅遊、物流、商業等多個行業發揮優勢,為區內龐大潛在人流提供服務。

內地旅客

旅客人數回升

根據訪港旅客人次統計,2017年訪港旅客人數達5.85億人次,數字較2012年增長逾1億人,當中中國旅客佔比維持75%以上,面對龐大內地旅客流量,成為旅遊及零售行業收入來源之一。雖然,自2014年後訪港旅客人數連跌2年,但2017年數字再度回升,除著多項與內地合作的基建動工或將落成,包括港珠澳大橋、高鐵等,以及粵港澳大灣區相關配套落成後,內地訪港旅客人數有望繼續上升。

鑑於訪港旅客有上升跡象,而元朗區鄰近大陸多個口岸,相信日後前往元朗消費的旅客相對亦會提升,對元朗零售、旅遊等行業將會受惠。

資料來源: 香港旅遊發展局

食肆需求

開放式廚房單位供應增 食肆商戶需求增

未來元朗區住宅供應以細單位為主,當中不乏開放式廚房的單位,然而,該類設計將減少住客的煮食次數,甚至轉至外出用餐,增加區內食肆需求。根據消防處統計,2017年全港已有逾14,000個入則時已劃有開放式廚房的單位,預計開放式廚房日後供應有增無減,隨著該類單位供應增加,區內食肆的生意預計會好轉,對於舖市屬利好消息。

施政報告

《施政報告》減免中小企稅項 有利民生區舖需求

在2018年施政報告中,在利得稅兩級制方面,企業首200萬元的利得稅率將由政綱 所建議的10%進一步降至8.25%,即利得稅率的一半,其後的利潤則繼續按標準稅率16.5%評稅。

在推動企業投資科研方面,創新及科技局會就研發開支獲額外扣稅的建議諮詢業界,建議首200萬元的合資格研發開支可獲300%扣稅,餘額則獲 200%扣稅。上述兩項建議均須制定執行細節及立法實施。

新的稅務措施料對投資中小企有利,並增加該類企業擴張意欲,相信包括元朗在內的民生區商舖,將會受惠。

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